Informe del Mercado Inmobiliario de Marbella 2013

“Les presentamos la última edición de nuestro informe inmobiliario y me gustaría poder decir que España ya ha dejado atrás sus problemas y nos encontramos en plena fase de recuperación, pero lamentablemente todavía no es así. A nuestro país aún le queda camino que recorrer hasta su plena recuperación, pero al menos en Marbella hemos experimentado una notable reactivación del sector inmobiliario, que tanta importancia tiene para la economía de nuestra zona.

El turismo se mantiene fuerte desde 2011 y el sector más alto del mercado muestra solidez, pero el año pasado también constatamos un fuerte crecimiento en los sectores medio – alto, que continua a buen ritmo en 2013, apuntando a un aumento sostenido de la demanda, que se ve favorecido por precios interesantes y el atractivo indiscutible de Marbella.

Los retos a nivel nacional e internacional siguen presentes y quedan asuntos por resolver, pero el mercado de lujo en Marbella ha tocado fondo y los compradores son conscientes de que los precios se están estabilizando y comienza el repunte gradual que marca el inicio de una nueva fase de crecimiento. Esperemos que sea progresivo, constante y asentado sobre unas bases sólidas.”

Pia Arrieta Morales

Un comportamiento exasperante

Una de las características más exasperantes de esta recesión – aparte de, por supuesto, la recesión en sí misma – es su trayectoria llena de altibajos como el ritmo cardiaco de un paciente aquejado de fibrilación ventricular, o lo que es lo mismo: errática. Justo cuando parecía que comenzábamos a recuperarnos dejando atrás lo peor, los países de la zona Euro sufrieron una gran paralización, provocando una recaída en aquellos que comenzaban a mostrar los primeros signos de mejoría y nublando el horizonte europeo con densas nubes de tormenta.

A lo que nos estamos refiriendo es, esencialmente, a la “crisis del euro” que ha causado tanta incertidumbre y ansiedad durante gran parte de 2011 y 2012. Repasando nuestros informes del mercado inmobiliario correspondientes a 2010 y 2011, estuvimos bastante acertados en nuestros análisis y predicciones. No tenemos ninguna bola de cristal, ni nadie la tiene, pero desde luego las buenas propiedades y el mercado de lujo en general se han recuperado pronto de las caídas iniciales de la crisis financiera del 2008 y el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Lo que dijimos en esos informes es aún aplicable en su mayor parte, incluso más ahora ya que el pronóstico general para la economía española parece apuntar a una lenta recuperación y, sin embargo, la microeconomía de Marbella muestra un aumento gradual de la demanda gracias a su privilegiada ubicación y estilo de vida, como así lo demuestran el número de turistas que nos visitan y las ventas de propiedades. En términos de oferta, Marbella cuenta con una cierta ventaja competitiva y, como resultado. muchos agentes inmobiliarios han constatado un incremento anual de los beneficios, lento pero progresivo.

Los indicadores del mercado en 2013

Este incremento gradual en las ventas de propiedades en Marbella y alrededores es el indicador más directo de la salud del sector inmobiliario, aunque otros indicadores también lo son. En 2011 estimábamos estar ya en el valle pero en realidad se trataba de una gran meseta. La crisis del euro de ese año postergó los primeros signos de recuperación que se hicieron evidentes en 2012. El ritmo de progreso ha sido lento, agonizante para algunos, pero constante. ¿Realmente se trata de algo negativo? Quizá no. Después de todo, cuanto más lento sea el crecimiento, más sólidas serán las bases, así que aunque algunos hablan de un “año perdido” en el proceso de recuperación, también podemos decir que a pesar de otro sobresalto macro-económico, Marbella ha seguido recuperándose.

En el sector del mercado de aquellas propiedades que destacan por su indudable atracción y ubicación no se percibe una bajada de precios significativa, y mientras que aquellos compradores que andan a la caza de oportunidades con expectativas poco realistas en su mayoría han abandonado las esperanzas de comprar a precios de saldo, los agentes inmobiliarios de la zona también comentan que los vendedores están más dispuestos a ajustar los precios para acercarse a los valores de mercado reales. El resultado es que se reducen las distancias entre los precios de venta y las ofertas de compra, y esta mayor correlación entre la oferta y la demanda debería por si sola facilitar el cierre de operaciones y acortar el ciclo de venta. La demanda de propiedades en el sector medio-alto que representa Marbella ha alcanzado el punto en el que el mercado comienza a estabilizarse y a sentar las bases para su crecimiento futuro.

Estabilidad financiera

Pero ¿qué ocurre con los demás indicadores y factores relacionados? Lo primero que nos llama la atención al comparar el comienzo de 2013 con el 2012 es la ausencia de una sensación de desasosiego y amenaza. La incertidumbre sobre el futuro del euro se ha disipado, levantando la espada de Damocles que pendía sobre nuestras cabezas y que tuvo una repercusión negativa en los índices de crecimiento económico y la inversión, alimentando la ya de por sí ávida bestia de la recesión. Durante la segunda mitad del año pasado el BCE recuperó lentamente el control de la situación y ahora nos encontramos en aguas más calmadas.

El avance puede deberse al mayor equilibrio de poder dentro de la UE ejercido por François Hollande y Mario Draghi convenciendo a Alemania para superar su gran reticencia a imprimir dinero y allanar el camino para una mayor estabilidad dentro de la eurozona a través de los poderes crecientes de instituciones como el BCE, el Mecanismo Europeo de Estabilización Financiera y la inminente unión bancaria. Una red de seguridad que facilitase préstamos concedidos por la UE, el MEEF está diseñada para apoyar no solo a los miembros más débiles de la UE en dificultades económicas sino también a los más grandes.

Haciendo uso de su calificación AAA, el MEEF se apoya en la fortaleza de los países miembros con una economía más saneada para obtener financiación a tipos de interés más razonables que los que países como España, Portugal, Grecia, Italia e Irlanda podrían conseguir. El anuncio de que el BCE compraría cantidades “ilimitadas” de deuda pública de los países más afectados económicamente ha sido un paso adelante pero a falta del mayor avance que supondría la flexibilización cuantitativa (inyección de liquidez) que algunos expertos prevén a pesar de la vehemente oposición de Alemania. El país germano, sin embargo, insistirá sobre la necesidad de una restructuración económica y el recorte del déficit del sector público pero las medidas a las que nos hemos referido anteriormente han contribuido a estabilizar el euro hasta su revalorización respecto a otras divisas y ha mantenido su posición a pesar de la reciente crisis en Chipre cuando los ministros de economía de la UE decidieron adoptar una posición muy dura.

Para los compradores británicos que deseen adquirir propiedades en Marbella supone una debilidad temporal de la libra contra el euro, pero tarde ó temprano estas situaciones se ven compensadas con inmuebles a precios más atractivos y los tipos de cambios que ofrecen empresas especializadas en compraventa de divisas. Quizá en una macro-escala lo más importante sea la mayor estabilidad dentro de la zona euro que sin duda aun no se encuentra fuera de peligro, como se demostró durante la crisis de Chipre, pero se encuentra más respaldada. La unión bancaria, que pondría a todas las entidades bancarias bajo el control del BCE, es la última de las medidas diseñadas a este efecto.

Bancos, préstamos, tipos de interés…

El resultado es que España puede tomar préstamos a tipos de interés más razonables, genera una mayor sensación de seguridad hacia el MEEF y sus bancos se han visto reforzados por un proceso de recapitalización y la fusión de los más débiles con entidades con mayor solidez. A pesar de que el sector bancario en España continúa aquejado de una cierta fragilidad, cuenta con algunas de las entidades más saneadas a nivel internacional, como el Santander, BBVA y Sabadell. Quedan más retos por superar, y los tipos de interés han subido como respuesta a las tasas de reembolso más elevadas de los propios bancos, pero por lo menos han disminuido los temores a la inestabilidad financiera, facilitando la confianza para nuevas inversiones y el flujo de dinero.

La pregunta es ¿están los bancos dispuestos a prestar dinero? Parece que la clave está en el destino del préstamo. Sigue siendo muy difícil entrar en un banco y solicitar una hipoteca del 70 u 80%, como hace algunos años, pero aparte de conceder hasta un 110% de financiación para su propio stock de inmuebles, también están empezando a dar hipotecas de hasta el 85% en algunas promociones específicas. El proceso de selección y concesión es mucho más riguroso que en el pasado y las condiciones pueden no resultar tan atractivas, pero al menos la maquinaria se ha puesto en marcha de nuevo – aunque solo en zonas con una demanda consolidada. En este selecto mercado, Marbella tiene muchos puntos a su favor ya que los promotores, agentes e inversores pueden confirmar el incremento en demanda y ventas a la hora de negociar un préstamo.

Como era de esperar, la relativa estabilidad de los bancos no ha generado una avalancha descontrolada de reposiciones bancarias, sino un flujo sostenido de propiedades y proyectos en su cartera de inmuebles. En este segmento más masificado, los precios han seguido su tendencia a la baja, llegando a un punto donde pueden resultar verdaderamente interesantes.

Quienes son los compradores, qué y dónde compran

Además de la reactivación del crédito, como ya hemos mencionado, es importante añadir también que, por lo general, el mercado sigue favoreciendo a aquellos que cuentan con recursos financieros propios. Esencialmente sigue siendo un mercado donde los compradores llevan la voz cantante, con una oferta variada, margen de negociación y – hasta cierto punto – con el tiempo a favor del comprador ó inversor. Mientras que la propiedad y la ubicación sean atractivas y el precio sea razonable, hay demanda, a diferencia de la situación general al comienzo de la recesión.

En DM Properties tanto el 2011 como el 2012 han sido años sorprendentemente activos, con una continua demanda de propiedades de alta gama en las zonas mejores y más consolidadas y de aquellas que el comprador percibe como una buena oportunidad. Aunque muchas ventas no llegaron a buen fin porque el comprador y el vendedor no se pusieron de acuerdo en el precio final, notamos que los compradores comenzaron a darse cuenta de que las tendencias podrían estar cambiando y que si verdaderamente estaban interesados en una propiedad, su oferta inicial debería ser suficientemente razonable como para abrir la negociación con el vendedor. Últimamente también hemos notado una sensación de cierta urgencia cuando a un cliente realmente le gusta una propiedad, e incluso ha habido una cierta competitividad entre compradores en el caso de propiedades que por su ubicación y calidad son difíciles de reemplazar. En este sentido, comienza a haber una cierta escasez de propiedades en las mejores ubicaciones de la Costa que no son fáciles de sustituir por otras que se pongan a la venta.

Una apreciación que también comparte la organización Luxury Portfolio en su último estudio de mercado, que deja constancia de los indicadores de recuperación en los mercados de lujo de diferentes países. Por supuesto los clientes rusos y chinos son los que más destacan, pero también ha crecido la clientela procedente de América del Sur y aunque en principio su interés se centra en lugares como Nueva York, Paris y Londres, pronto ampliarán sus perspectivas para incluir otras ciudades, así como lugares cerca de la costa y de estaciones de esquí. Otras tendencias a destacar son la demanda de propiedades menos ostentosas pero donde la calidad, seguridad y buena ubicación son características prioritarias.

Nada de lo que hemos expuesto representa un panorama negativo para Marbella y sin duda los compradores británicos están regresando a la Costa, si bien no en las cifras de la época del boom inmobiliario. El mercado de los Países Bajos ha mantenido su nivel de actividad, mientras que el alemán continúa siendo sorprendentemente débil, a lo que se suma una mayor demanda de compradores belgas y franceses en los últimos años, además de recibir más peticiones procedentes de Oriente Medio. Sin embargo los compradores de países escandinavos son los que han dominado el segmento medio-alto del mercado, con los rusos de alto poder adquisitivo que siguen aferrados al segmento más alto del mercado inmobiliario de lujo de Marbella.

Estos últimos prefieren La Zagaleta por su extensión, privacidad y seguridad, y desde luego por su exclusividad y estatus, pero también buscan villas en la zona de Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Guadalmina y Los Monteros y áticos de de lujo con vistas al mar. Los escandinavos, al igual que muchos otros ciudadanos del norte de Europa, optan por apartamentos y villas en zonas como Elviria, Nueva Andalucía, La Quinta y alrededores de la carretera de Ronda. Los compradores provenientes de los países del Golfo buscan apartamentos en Puerto Banús. Zonas tradicionales y bien consolidadas como la Milla de Oro, Sierra Blanca, Los Monteros y Guadalmina siguen resultando atractivas ya que por ahora los compradores de alto nivel suelen evitar las zonas menos desarrolladas ó de reciente creación.

También hemos notado un creciente interés por parte de algunos propietarios de grandes casas en zonas más alejadas que desean mudarse a propiedades más pequeñas o más cercanas a zonas céntricas y con servicios. Buscan urbanizaciones o complejos de apartamentos que ofrezcan seguridad y servicios in situ. La calidad de los servicios en general ha mejorado mucho y el personal es más profesional y mejor cualificado.

¿Qué puede comprar con su dinero en 2013?

En DM Properties, nuestra cartera de propiedades comienza en 200.000€. Entre 200.000 y 300.000€ puede adquirir un apartamento de 2 dormitorios en un complejo bien ubicado en la Milla de Oro de Marbella, ó un poco más amplio en los alrededores de esta zona. Un apartamento o adosada de 3 dormitorios suele tener un precio desde 250.000€ en lugares como Nueva Andalucía, La Quinta, San Pedro/Guadalmina ó dentro del término municipal de Estepona.

Villas unifamiliares en el sector medio-bajo comienzan en unos 500.000€ hasta 1.200.000€ y a partir de esta cifra pasan al segmento alto del mercado. El precio de salida para las que conocemos como “propiedades importantes” varía en función de la zona y las calidades. Como dato orientativo, podemos decir que en la zona de Marbella, 370.000€ por un ático de 2 dormitorios y 1,5 millones de euros para una villa son presupuestos razonables para adquirir una propiedad agradable, como mínimo.

Estos precios son relativos al tamaño del apartamento ó villa, y en éste último caso depende sobre todo del tamaño de la parcela. Podemos ver un apartamento de lujo con 2 dormitorios, 2 baños, garaje, amplias terrazas y servicios comunitarios de alto nivel en uno de los nuevos complejos residenciales de lujo con un precio de 700.000 euros o una villa de lujo de buen tamaño en una urbanización reciente con campo de golf justo por encima del millón de euros.

Un dato relevante es que los apartamentos y áticos en complejos de lujo son, en comparación, más caros que algunas villas. Recientemente cerramos una venta de un ático de lujo en primera línea de playa por 3,7 millones de euros, una cifra comparable a una villa de lujo de 800 m2 con 2.000 m2 de parcela en una de las ubicaciones más solicitadas como lo es Sierra Blanca.

Categorías de Precio

Fuente: DMP

Tendencias

En términos generales, no hay grandes cambios en lo que respecta a ubicaciones y se mantiene la demanda por las mejores localizaciones, ya sea en primera línea de playa, primera línea de golf ó algo más hacia el interior pero con vistas espectaculares. Ha surgido un gran interés por casas “modernas” en lo que respecta a tecnología actual, calidad de construcción y confort pero también de diseño moderno. Comparando la época actual con los años 90 y principios del 2000, está claro que la tendencia ha cambiado del estilo rústico elegante al moderno.

Este cambio se ha visto reflejado en un nuevo lenguaje arquitectónico que entusiasma a los arquitectos y tiene como resultado viviendas de líneas depuradas, paredes blancas, abundancia de cristal, cromados, interiores relucientes y zonas de chill-out junto a la piscina. Obviamente son casas que ofrecen el último grito en lo que ya se consideran elementos “imprescindibles” en estos niveles, tales como bodegas acristaladas, cocinas minimalistas, gimnasios, spas interiores y zonas de ocio, aunque éstas le han ganado algo de terreno a las salas de cine en casa y algunos de los espacios exteriores recuerdan a las villas de estilo avant-garde de la Marbella de los 60. El resultado es una transformación lenta y gradual de la estética de las viviendas de esta zona y la actualización de la oferta inmobiliaria.

Una tendencia que aúna las dos anteriores es la creciente demanda de villas reformadas, debida a la escasez de parcelas disponibles en las mejores zonas residenciales. Algunas de las propiedades más antiguas se han quedado totalmente desfasadas hasta el punto que su valor como inmueble corresponde al del terreno que ocupan, por lo que parece lógico invertir en una reforma integral ó incluso la reconstrucción total para obtener una vivienda actual, más estilizada y con mayor potencial de venta. El resultado ha sido un incremento en un sector dedicado a la búsqueda de este tipo de viviendas y su transformación en villas modernas de lujo con lo último en diseño y calidades.

Estas propiedades, que encajan en la corriente actual y son también resultado de la falta de terreno edificable en las ubicaciones con mayor demanda, representan parte de la actividad de construcción a pequeña escala que se ha mantenido de manera prácticamente ininterrumpida en el segmento alto del mercado. La promoción a mayor escala depende de dos factores: un aumento suficiente de la demanda en el segmento medio y la disponibilidad de terreno con la calificación adecuada y a precio razonable. En esta situación, sería lógico pensar que los inversores más experimentados y con buena liquidez estarían adquiriendo el suelo urbanizable disponible a la espera de la reactivación de la demanda de vivienda a gran escala, pero la mayoría de los propietarios de estos terrenos no tienen prisa por vender barato y son los que están acaparando los terrenos a la espera de su revalorización.

De todas formas, algunas parcelas han salido al mercado, y los ajustes en los costes de construcción han facilitado que algunos promotores a pequeña escala construyan villas modernas de tamaño mediano, cubriendo así un hueco en el mercado inmobiliario de Marbella. Los mismos promotores aseguran que se trata de un paréntesis en la actividad y que en cuanto surja de nuevo la demanda para promociones a mayor escala volverán las estrategias de planificación basadas en el rendimiento por m2 y la comercialización siguiendo el “mínimo común denominador”, centrando la selección de propiedades en complejos de apartamentos y grandes villas.¹.

Como confirmación de lo anterior, las grúas que han permanecido inmóviles durante tanto tiempo, poco a poco vuelven a la actividad. Algunas promotoras, como Taylor Wimpey, ya han vendido todo el stock de viviendas terminadas antes ó durante la crisis financiera. Estas incipientes señales de reanudación de la construcción – aunque por ahora sea a pequeña escala – representan el indicador más real e imparcial de los argumentos que siempre defendemos: Marbella es una marca, un producto cuyo enorme atractivo garantiza una demanda constante. Un interés que casi no se ha visto afectado en el sector más alto del mercado y que está reactivándose en los segmentos inferiores. Por lo tanto, gracias a una mayor estabilidad financiera y a pesar de la contracción de la economía española a nivel nacional, nuestra zona está entre las primeras que mostrará los esperados brotes verdes en la dinámica del crecimiento hacia una plena recuperación.

Conclusión

En un mercado inmobiliario cada vez más globalizado, Marbella sigue mejorando sus comunicaciones, con la ampliación del aeropuerto que no solo podrá acoger más viajeros y destinos ya establecidos sino que también se abrirán nuevos trayectos directos como el de Moscú ó Nueva York. Muy pronto podremos viajar además a América del Sur ó Asia, y esta accesibilidad también abrirá la puerta a nuevos mercados hasta ahora inexplorados. Los viajeros encontrarán en Marbella y sus alrededores un lugar lleno de belleza natural y glamour, con más espacios verdes², con buenas infraestructuras y comunicaciones, servicios profesionales y conexiones internacionales, además del valor añadido del AVE, y de los colegios internacionales de la zona.

El mercado internacional es, ahora más que nunca, el más importante para el sector inmobiliario de lujo. Una relevancia que DM Properties siempre ha reconocido y por ello mantiene una presencia activa en asociaciones inmobiliarias internacionales de primera línea como Christie’s International Real Estate, EREN, Luxury Portfolio International y Dom3. Esta última, a la que DM Properties ha accedido por invitación, es una asociación de empresarios y profesionales unidos para promover acciones destinadas a impulsar el diseño, la promoción y la construcción de viviendas de alta calidad en un marco sostenible y de esta manera contribuir a acrecentar el valor de la marca Marbella como destino del turismo residencial de alta gama.

Anexo

Nueva legislación y propuestas

El fin de 2012 también supuso el vencimiento de una serie de medidas destinadas a estimular la venta de propiedades en España. Incentivos como el IVA reducido en la compra de propiedades de nueva construcción siempre ayudan, pero lo cierto es que han sido consideraciones adicionales más que el motivo principal detrás de una serie de factores más relevantes como el precio, la financiación y la estabilidad económica en general.

Si bien este paquete de incentivos ya no sigue vigente, ha sido sustituido por otros diseñados para tener el mismo efecto a cambio de un coste menor para el gobierno en términos de recaudación. La posible concesión de permisos de residencia a ciudadanos fuera de la UE que adquieran propiedades por encima de 500.000€ es un claro ejemplo, mientras que los inversores deberán efectuar una inversión superior a 2.000.000€, pasar un examen médico de una compañía aseguradora y una comprobación de antecedentes penales. Además de suscitar un gran interés por parte de países como Rusia y de Europa del Este no pertenecientes a la UE, también aumentaría el atractivo de España para compradores procedentes de China y otras nacionalidades interesados en adquirir una vivienda en Europa.

A simple vista, el nuevo Decreto Ley que obliga a los inmuebles construidos con anterioridad a 2007 a disponer de un certificado de eficiencia energética, y que debe formar parte de la documentación que los propietarios deben tener disponible en el momento de ofrecer su casa en venta ó alquileres de duración superior a 4 meses, puede parecer un requisito costoso y en contra de los intereses del sector inmobiliario. Sin embargo, los compradores cada vez son más exigentes en lo que respecta a calidades de construcción y eficiencia energética, con lo que esta medida no solo equipara España con otros países de Europa, sino que una buena calificación puede ser un argumento de venta a favor de la propiedad.

En la situación actual, los incentivos fiscales en España son algo del pasado, pero la subida de tipos impositivos en otros países puede beneficiar al mercado inmobiliario español. Como en el caso de Francia, donde las últimas reformas fiscales del Sr. Hollande han provocado un éxodo de capitales que se ha traducido en un creciente interés en propiedades en Marbella por parte de compradores e inversores franceses. Si otros gobiernos europeos adoptan medidas similares, la Costa del Sol será uno de los lugares que se beneficiarán directamente.

A nivel local, el PGOU parece estar funcionando de manera satisfactoria en lo que era su propósito principal: crear un marco estable para la planificación y el desarrollo de la zona. Unido a otras mejoras en infraestructuras, como la nueva terminal del aeropuerto que ha abierto Marbella a nuevos mercados, el soterramiento del túnel de San Pedro y una serie de nuevos parques y zonas verdes, han compensado positivamente parte de la incertidumbre que aún rodea la concesión del proyecto del nuevo puerto en Marbella al grupo inversor de Qatar liderado por el jeque Al-Thani. Al menos por ahora, gran parte de la actividad se ha desplazado desde el este del litoral marbellí hacia Guadalmina, Benahavis, Nueva Alcántara y otras zonas próximas a San Pedro – que puede ser uno de los próximos focos de mayor crecimiento en la Costa.

Perfil del comprador extranjero por nacionalidad (en todo el territorio español)

Fuente: Colegio de Registradores de España.

Ventas de Propiedades (Marbella, Benahavis y Estepona)

Fuente: Ministerio de Fomento, por años y municipio desde 2004 al 2013

1. Básicamente, tan pronto como la construcción de nuevas promociones vuelve a repuntar, las previsiones de beneficios pasan a dominar de nuevo el tipo de vivienda que se construye, con lo que aumenta la oferta de apartamentos y villas de gran tamaño ya que son los que, en teoría, resultan más rentables para el promotor. Esta unificación masiva de oferta concentrada en las preferencias del segmento dominante del mercado ó en el tipo de producto más rentable se conoce como estrategia comercial de “mínimo común denominador” y su éxito no siempre está garantizado, ya que tiende a generar un exceso de oferta.

2. Un estudio reciente realizado por la Agencia Europea del Medioambiente indica que Marbella es la ciudad más verde de España y la segunda de toda Europa, con tan solo un 22,5% de su superficie ocupado por asfalto, cemento y construcciones.

Autor: Michel Cruz, Escritor y Editor.

Con la contribución de Diana Morales – Fundadora de DM Properties, Pia Arrieta – Directora DM Properties, Roberto Quintana, Carlos Padilla, Gerardo Caballero, Filo Rioja, Liliana Martinez, Sveta Mazhehava y Maria del Mar Poza.