Informe del Mercado Inmobiliario en Marbella 2024 – 2025

La economía, y localmente la demanda de propiedades en la Costa del Sol, había estado en fase de sólida recuperación desde alrededor de 2014. Sin embargo, tras el impacto inicial de los confinamientos por el Covid, el mercado se reactivó con fuerza en 2022 como nunca antes se había visto, generando un efecto avalancha. Naturalmente, había una cierta demanda acumulada durante 2020 y 2021, pero no puede explicar por completo la oleada de compradores que inundó el mercado en 2022, convirtiéndolo en el mejor año de su historia.

La experiencia de distanciamiento que se nos impuso durante Covid empujó al mundo hacia un modelo de trabajo a distancia y comunicación online que abrió la posibilidad de vivir más lejos de «la oficina» y priorizar la calidad de vida. Muchos optaron por este cambio, y la zona de Marbella se convirtió en uno de los destinos preferidos, resultando en un 2022 récord en el que la combinación del número de ventas y el precio medio puso el listón muy alto.

Aunque en 2023 las ventas descendieron aproximadamente un 20,31% en Marbella, Benahavís y Estepona juntas (Fuente: Fomento) el efecto continuó, y el mercado pasó de ser excepcional a muy bueno.

Si 2023 aún fue un año de intensa actividad, ¿Qué se podía esperar de 2024? Las advertencias de una inminente recesión global no se han cumplido. Aunque el Reino Unido y Alemania han estado cerca de la recesión, la mayoría de los demás países, incluida España, continúan creciendo. En la Costa del Sol, tanto el turismo como el sector inmobiliario siguen en plena forma, con otra gran temporada turística de verano y una alta demanda de viviendas.

Tendencia de Evolución de las Ventas

Un mercado inmobiliario sólido y resistente.

En 2023, tanto en España como en el Triángulo de Oro (Marbella, Benahavís y Estepona), las ventas descendieron un 9,8% y un 20,31%, respectivamente. Según cifras oficiales (Fuente: Registradores y Fomento), las transacciones en la zona pasaron de 10.381 a 8.273, pero esto se debe en gran medida a que 2022 fue un año excepcional. A pesar de la caída, 2023 mantuvo un alto nivel de actividad, consolidándose como un buen año.

Las ventas en la primera mitad de 2024 siguieron fuertes, superando en el Triángulo de Oro un 5,4% las del segundo semestre de 2023.

Marbella destacó con un aumento del 13,92% en las ventas, mientras que Estepona experimentó una ligera subida del 1,65% y Benahavís registró una significativa caída del 20,52%. Estas fluctuaciones están a menudo marcadas por la disponibilidad de stock de obra nueva, aunque las ventas de segunda mano siguen constituyendo la mayor parte de las transacciones, con un aumento de la obra nueva tanto en términos intertrimestrales como en comparación con el mismo periodo del año anterior.

Según los datos oficiales más recientes del segundo trimestre de 2024, las ventas en el Triángulo de Oro crecieron un 6,98% interanual, reflejando la fortaleza y resiliencia del mercado inmobiliario.

Veamos algunas de las tendencias que hay detrás de estas cifras. Las estadísticas confirman que Andalucía sigue siendo la comunidad autónoma más solicitada de España, y dentro de ella Málaga y la Costa del Sol fueron los mercados más dinámicos, impulsados por los compradores extranjeros (aproximadamente uno de cada tres en la provincia de Málaga) y el segmento de gama alta, con propiedades de segunda mano que representan algo más del 90% de todas las compras en la zona de Marbella.

Tipología de viviendas más demandadas

La popularidad de las villas en el Triángulo de Oro y, en menor medida, en la Costa del Sol en general, es desproporcionada en comparación con las condiciones normales del mercado y se atribuye directamente al hecho de que se trata de un destino de lujo.

Aun así, los apartamentos, especialmente en urbanizaciones cerradas de lujo con instalaciones y servicios, siguen siendo el pilar del mercado local. Las casas adosadas han perdido algo de atractivo, mientras que las villas pareadas han resurgido, ya que son una buena alternativa a las villas independientes en cuanto a espacio, piscinas privadas, jardines y garajes, pero a un precio más bajo.

En los últimos años, la tendencia hacia las villas modernas y compactas ha disminuido, ya que tras la pandemia muchos compradores buscan espacio y privacidad en viviendas más grandes con jardines privados más amplios.

¿Obra Nueva o Segunda Mano?
En 2023 se vendieron un total de 8.273 viviendas (nuevas y de segunda mano) en los municipios de Marbella, Benahavís y Estepona. De éstas, 7.565 fueron de segunda mano, lo que representó nada menos que el 91% de todas las ventas, una clara indicación de que las viviendas de segunda mano siguen dominando el mercado en la zona.

Dicho esto, las promociones de obra nueva siguen siendo un motor importante en el mercado, apoyando no sólo un próspero sector de la construcción, sino también atrayendo a una gran cantidad de nuevos compradores a la zona.

En el conjunto de la provincia de Málaga, el porcentaje de viviendas de obra nueva vendidas en 2023 fue mucho mayor que en el Triángulo de Oro.

% Obra nueva sobre el total de ventas: Provincia de Málaga: 19,41
% Obra nueva sobre el total de ventas: Triángulo de Oro: 9,3

(Fuente: Ministerio de Fomento. Las cifras representan las ventas de unidades de obra nueva terminadas)

Los compradores belgas, holandeses y polacos prefieren especialmente las viviendas de obra nueva, ya que casi uno de cada cuatro se decanta por esta opción, y las zonas con mayor concentración de ventas de obra nueva suelen ser las que cuentan con más suelo disponible para este tipo de proyectos.

Nuevas promociones
En estos momentos hay 374 nuevas promociones en la Costa del Sol y Málaga, de las cuales unas 170 se concentran en la parte principal de la región costera, cerca de Marbella, y el mayor número en Estepona. Las villas y apartamentos de nueva construcción tienen una gran demanda debido al estilo, la infraestructura técnica y las comodidades que ofrecen, pero aun así en 2023 representaron menos del 10% de las ventas totales en el Triángulo de Oro.

Oferta y demanda
Hasta hace poco, la demanda de viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol era tal que superaba la capacidad de oferta. Un gran porcentaje de compradores quiere propiedades «llave en mano» que no sólo estén terminadas, revisadas, ajardinadas y decoradas, sino equipadas hasta con la ropa de cama, tazas, platos y cubiertos. En otras palabras, listas para disfrutar.

Muchos de estos proyectos se han vendido sobre plano en su totalidad, antes incluso del comienzo de obra. Este ritmo ha empezado a ralentizarse un poco, y actualmente algunas fases se venden durante la construcción, pero generalmente antes de la finalización y entrega definitivas. A lo largo de 2022, el stock disponible se redujo un 11% y de nuevo otro 8% a lo largo de 2023.

Costes de construcción

Uno de los factores que más ha influido en la construcción es el coste, el otro son los retrasos. La inflación se disparó tras el periodo Covid, cuando la escasez y los retrasos en la cadena de suministro desestabilizaron el sector afectando a las constructoras, directores de proyectos y promotores por igual, aumentando los costes, generando retrasos y, en última instancia, incrementando los precios de las viviendas.

Se hizo difícil gestionar los presupuestos, ya que el precio de los materiales y otros suministros subió tan rápidamente que ofrecer presupuestos de obra cerrados era casi imposible. Por tanto, el coste de la construcción podía aumentar considerablemente desde el principio hasta el final de un proyecto, a lo que se sumaban los retrasos causados por la escasez de materiales, equipos y personal cualificado.

Además, los equipos de trabajo se veían tentados a abandonar la obra por proyectos rivales, una repetición de la situación durante el último boom de la década del 2000. Afortunadamente para el sector, los aumentos de precios comenzaron a ralentizarse y posteriormente se estabilizaron durante 2023, pero aún así deben preverse contingencias para aumentos y retrasos en la ejecución de la obra en un mercado en el que los precios de construcción por m2 han pasado de 1.500-2.000 euros hace unos años a 2.500-3.500 euros en la actualidad.

Tendencias en la nueva construcción
Los años posteriores a la crisis financiera de 2008 marcaron el comienzo de un nuevo periodo de diseño arquitectónico moderno que también se centró en un mayor grado de tecnología, especialmente en forma de sistemas de domótica. Los métodos de construcción, sin embargo, permanecieron prácticamente inalterados, aunque ahora -como resultado de los factores descritos anteriormente y de un impulso hacia una construcción y unas viviendas más eficientes (energéticamente) y respetuosas con el medio ambiente- nuevas técnicas que ya son comunes en regiones como el norte de Europa (por ejemplo, las estructuras prefabricadas) están empezando a abrirse paso en el mercado local.

En una época en la que los bancos ya no conceden financiación inicial para proyectos inmobiliarios y los tipos de interés vuelven a bajar desde un nivel elevado, la necesidad de reducir los costes de construcción, ofrecer a los compradores una opción más sostenible y acelerar el proceso de construcción hace que soluciones como las prefabricadas resulten muy atractivas. Además, dan lugar a obras más limpias y no limitan la creatividad arquitectónica o de otro tipo, y junto con una serie de otras alternativas parecen representar un futuro más tecnológico para la construcción en esta costa.

Oferta

Zonas más solicitadas
Las zonas más deseadas, como la Milla de Oro, se han convertido en cierta medida en víctimas de su propio éxito, registrando en este caso menos ventas que en los últimos años, muy probablemente debido a que los precios/m2 empiezan a rivalizar con los de grandes centros urbanos como Londres y París. Estos elevados precios, a su vez, se deben al exceso de demanda sobre la limitada oferta de los últimos cinco años, un factor que también se observa en otras zonas privilegiadas, pero que se deja sentir con mayor intensidad en la Milla de Oro, donde el rápido aumento de los precios ha puesto las propiedades, especialmente en lugares como Marina Puente Romano, fuera del alcance incluso de muchos compradores de alto poder adquisitivo.

El espacio, la privacidad y la seguridad de La Zagaleta siguen atrayendo a los compradores de alto nivel, mientras que El Madroñal, cuya popularidad disminuyó durante un tiempo, vuelve a estar de moda, con la reforma de villas y la construcción de otras nuevas. El Real de La Quinta es una nueva urbanización muy solicitada, tanto para villas como para apartamentos, mientras que Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Guadalmina y Los Monteros siguen siendo las zonas clásicas de referencia.

Zonas de mayor crecimiento
A los clásicos anteriores se suman cada vez más zonas de alto standing como Los Flamingos, El Paraíso y la ya mencionada Real de La Quinta. En este aspecto, no hay sorpresas, sólo una continuación de las tendencias existentes, aunque la fuerte demanda de los últimos tres años en El Paraíso ha hecho que muchas de las propiedades más antiguas hayan sido renovadas y modernizadas, ya sea por propietarios, compradores o inversores. En este sentido, ha seguido los pasos de Nueva Andalucía. Mientras tanto, Los Flamingos ha ido acumulando una mayor demanda con la venta de muchas de sus parcelas en los últimos 3 años. Aunque todavía quedan algunas parcelas y la zona aún tiene que consolidarse, va por buen camino.

En un mercado en el que la demanda de los compradores es fuerte y se centra especialmente en viviendas nuevas y modernas, la construcción siempre desempeñará un papel importante. Un sector de la construcción boyante es en general un indicio de una economía en crecimiento y, si se mide de esta manera, la Costa del Sol goza de buena salud. Debido a la escasa disponibilidad de suelo edificable, a los problemas urbanísticos que siguen sin resolverse (una década después) y a los retrasos en la concesión de licencias de obra, gran parte de las nuevas promociones se han trasladado de Marbella a Benahavís, Estepona y también Manilva, Ojén y Mijas, que están atrayendo la mayor parte de la inversión gracias a normativas urbanísticas municipales más operativas y a tiempos de espera más cortos para la obtención de licencias de obra.

Estepona, tanto al este como al oeste de la ciudad, se ha beneficiado de la disponibilidad de suelo y mayor agilidad para obtener licencias de obra que en Marbella, por lo que desde hace unos años está en el punto de mira de los promotores, con nuevos proyectos que se materializan formando la columna vertebral de la nueva oferta inmobiliaria de la costa.

Nuevo Plan Urbanístico
Tras años de espera, a principios de 2024 el Pleno del Ayuntamiento de Marbella aprobó inicialmente el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) que diseña el modelo de ciudad y cuya aprobación definitiva está prevista para principios de 2025. Le seguirá el Plan de Ordenación Urbana (POU), que recoge la ordenación urbanística detallada y cuya aprobación se espera en los próximos dos años.

Si sale adelante, este documento tan esperado allanará el camino para la legalización de miles de viviendas con una situación hasta ahora ambigua, además de proporcionar directrices claras para el desarrollo futuro y la obtención de licencias de obra. En otras palabras, una normalización de la situación urbanística que acabará con la desventaja de Marbella respecto a otras localidades de la Costa del Sol.

Perfil del Comprador

Nacionalidades de los Compradores. Reino Unido sigue fuerte

Los extranjeros representan casi el 15% del mercado inmobiliario en España y Andalucía en 2023, y alrededor de un tercio (33,71%) del público comprador en la provincia de Málaga. Aunque no hay cifras oficiales, es de suponer que este porcentaje aumente drásticamente en zonas como Marbella, Benahavís y Estepona, el llamado Triángulo de Oro. Aunque su cuota ha disminuido en los últimos años, los compradores británicos siguen encabezando la lista en la provincia de Málaga (15%), seguidos de los holandeses (8%) y los suecos (8%).

Entre los nuevos mercados emergentes de los últimos dos años destacan Polonia - un país con gran potencial por explotar -, la República Checa y, en menor medida, Rumanía. Pronto podrían sumarse Eslovaquia, Hungría y las antiguas repúblicas yugoslavas, con una leve reactivación del mercado ruso (aunque menos en el nivel oligarca). Por supuesto, ha habido una oleada de compradores e inquilinos ucranianos desde el inicio de la guerra.

Mientras tanto, los mercados tradicionales como el noruego, danés, irlandés, francés, germanoparlante y árabe siguen siendo importantes. Los italianos, aunque menos mencionados, también son relevantes, junto con los compradores marroquíes de gama media y alta, que han mantenido una presencia constante en los últimos años. A esto se suma un creciente interés de clientes de América del Norte, que en poco tiempo ha alcanzado casi el 2% de los compradores en la Costa del Sol, probablemente con mayor presencia en el mercado urbano de Málaga capital.

Según nuestras ventas, los compradores británicos lideran, seguidos por polacos y ucranianos, con los belgas en tercer lugar y una amplia variedad de nacionalidades detrás.

Porcentaje de compradores extranjeros en el total de compras de vivienda:

En 2023, el 15% de las viviendas adquiridas por extranjeros en Andalucía superaron los 500.000 €

Cada vez más jóvenes
La edad media de los compradores ha disminuido en los últimos años, especialmente tras la revolución del trabajo remoto y el nomadismo digital post-Covid. Cada vez más jóvenes vienen a la Costa del Sol no solo para pasar unas semanas de vacaciones, sino para vivir y trabajar todo el año, asentándose y matricu­lando a sus hijos en colegios locales. A esto se suman las “staycations” con estancias prolongadas de varios meses. Ambas tendencias afectan al tamaño y equi­pamiento esperado en las viviendas, y ejercen presión sobre la infraestructura de carreteras, aparcamientos, suministro de agua y servicios.

Según la Encuesta de Knight Frank sobre reubicación en Europa, el 36% de los que se trasladan opta por visados para nómadas digitales, siendo ésta la opción más popular. Millennials y Generación Z valoran especialmente la im­portancia del empleo y la educación. Marbella, con su atractivo intergeneracional, se posiciona como el ter­cer destino en zona turística preferido por millennials, destacando entre jóvenes profesionales que buscan es­tilo de vida y oportunidades de desarrollo.

La Conectividad Internacional Impulsa el Mercado
Los vuelos directos son clave para el crecimiento del turismo y para atraer compradores y empresarios internacionales. El aero­puerto de Málaga conecta con 158 destinos de 35 paí­ses, incluidas ciudades clave del Reino Unido, Alema­nia, Francia y los países nórdicos. Con cifras récord de pasajeros y entre los cinco primeros aeropuertos en vuelos privados de Europa, se espera que la ruta Málaga-Nueva York opere pronto todo el año. Esta conectividad convierte a Málaga y la zona de Marbella en destinos ideales para quienes buscan un estilo de vida dinámico y bien comunicado.

Evolución de los Precios

Fuerte demanda, los precios siguen subiendo

Ante la fuerte demanda y el gran volumen de ventas, los precios de la vivienda siguen en aumento, no solo en la Costa del Sol sino en gran parte de España, ahora por noveno año consecutivo. En 2023, los precios subieron un 5,3% a nivel nacional, un 5,8% en la provincia de Málaga (Fuente: Registradores) y más aún en el Triángulo de Oro (Marbella, Estepona y Benahavís), aunque el ritmo fue ligeramente inferior al de 2022.

Según Idealista, en 2023 los precios de las viviendas en venta aumentaron un 7,5% en Benahavís, un 19,3% en Estepona y un 18,6% en Marbella. Aun así, no se percibe un riesgo inminente de burbuja inmobiliaria, ya que la oferta, demanda y precios se mantienen alineados.

En el primer semestre de 2024, los precios de la vivienda mostraron diferentes tendencias en España, Andalucía y Málaga, según los datos de Registradores. A nivel nacional, crecieron un 2,25% interanual, mientras que Andalucía registró un incremento del 4,55%. Málaga destacó con una subida del 8,05%, situándose como la 6ª provincia de España en aumento de precios y la 5ª en número de ventas, lo que pone de manifiesto el buen comportamiento del mercado en la provincia.

En el Triángulo de Oro, los precios continuaron su crecimiento sostenido. A falta de datos oficiales sobre los precios reales de venta a nivel local, los precios publicados en portales inmobiliarios sirven de referencia de la tendencia del mercado. Según Idealista, en junio de 2024 el precio medio era de 4.229€/m2, con un incremento interanual del 11,13%.

Impacto de los Tipos de Interés

En los últimos dos años, los bancos centrales de la mayor parte del mundo, sobre todo de Europa, Reino Unido y Estados Unidos, han reaccionado al aumento de la inflación subiendo los tipos de interés. En Europa, la inflación ha vuelto a niveles similares pre-Covid (aunque algo más persistente en el Reino Unido y EE.UU). Como resultado, el BCE aplicó dos recortes de 25 puntos básicos, el primero en junio y el último en octubre, situando el tipo de interés en el 3,25%.

A pesar de los altos tipos de interés, el flujo de compradores e inversores en la Costa del Sol no se ha visto frenado en los últimos dos años. Esto se explica en parte porque muchos de ellos no dependen de las hipotecas y solo las utilizan cuando las condiciones son atractivas.

Tendencias del Mercado

Los costes de construcción están comenzando a estabilizarse, así como el del suelo (que suele oscilar entre 300 y 1.500 euros/m2, según la ubicación y si incluye un proyecto), mientras que el precio de la vivienda sigue en aumento. En general, la inflación se ha desacelerado notablemente. Con una expectativa de reducción gradual de los tipos de interés, se espera un impacto positivo en este mercado, que de por sí no depende excesivamente de las hipotecas.

Tras un 2023 más débil, la concesión de hipotecas aumentó un 15,3% en el primer trimestre de 2024 en toda España, una cifra sorprendente dado que los tipos de interés no han bajado significativamente y los precios de la vivienda continúan al alza. El crecimiento económico, la baja tasa de desempleo y el aumento de ingresos podrían estar impulsando este repunte en las hipotecas.

Lo que se compra con 1 Millón €

Valores comparativos en el Triángulo de Oro (Marbella, Estepona, Benahavís)
¿Cuántos metros cuadrados de vivienda de alta gama se pueden adquirir por 1.000.000€ en:

Valores Relativos

Cuántos M2 de vivienda de alta gama se pueden comprar con 1 millón de dólares en las ciudades seleccionadas.
( El precio por M2 en Marbella corresponde a viviendas de alta gama en ubicaciones A+++)

Tendencias de Consumo

Demanda de una vivienda moderna, sostenible y de calidad

Mientras que en el pasado las expectativas que los compradores ex­tranjeros tenían de sus casas de vacaciones en la Cos­ta del Sol eran bajas - en consonancia con los precios de compra que eran proporcionalmente baratos - desde hace años se ha producido un aumento constante en la calidad de construcción y las prestaciones que la acompañan, culminando en el hecho de que la gente ahora espera estilos modernos y comodidades, sistemas de domóti­ca y una larga lista de instalaciones comunitarias.

Esto es especialmente relevante para las villas y apartamentos de nueva construcción, cuyos promotores son cada vez más conscientes de la necesidad de ofrecer no solo estilo, comodidad y ubicación, sino también seguridad y un entorno que fomente el estilo de vida que atrae a las personas a esta costa. Esto incluye comunidades cerradas con seguridad las 24 horas e instalaciones de ocio que van más allá de jardines y piscinas, incorporando gimnasios, piscinas climatizadas cubiertas, spas e incluso zonas de co-working, servicios de conserjería/recepción y cafeterías o chiringuitos. Como resultado, muchas urbanizaciones de la Costa del Sol se están transformando en auténticos complejos residenciales.

Otro factor que ha ganado cada vez más relevancia en los últimos años es la sostenibilidad. Aunque a menudo se utiliza como un argumento publicitario algo vacío, ahora los compradores muestran interés por proyectos que ofrezcan costos de mantenimiento más bajos y credenciales ambientales de eficiencia energética, construcción y gestión certificadas, así como un entorno que integre la naturaleza y ofrezca calidad de vida junto con comodidades. Al fin y al cabo, esta es una de las principales razones por las que la gente elige la Costa del Sol, y una vivienda o promoción con certificaciones BREEAM o Passivhaus genera mayor confianza entre los compradores.

Lo que buscan los compradores

• Residencias de Marca ('Branded Residences')
• Espacios de co-working
• Servicios tipo resort
• Instalaciones de ocio
• Propiedades listas para entrar a vivir
• Comunidades cerradas con seguridad 24 horas
• Sostenibilidad y eficiencia energética con certificaciones medioambientales

Otra tendencia importante siguen siendo las ‘Branded Residences’ o Residencias de Marca, que son básica­mente proyectos de marca cruzada entre un promotor y una marca de lujo, algunos de los cuales ofrecen ser­vicios e instalaciones exclusivas, mientras que otros sólo cuentan con un diseño interior o arquitectónico de la «Marca», sin servicios adicionales. En la actuali­dad, se están desarrollando y comercializando bastan­tes proyectos de este tipo en esta zona, que están experimentando un rápido crecimiento en un corto periodo de tiempo.

• Epic Marbella by Fendi Casa:56 exclusivos aparta­mentos y 'sky villas', los primeros en Europa desarro­llados junto con Fendi Casa, que ofrecen un diseño de pri­mera y servicios de lujo. Ya se han completado todas las fases.
• Villas Karl Lagerfeld: Una colección de cinco vivien­das de lujo en la Milla de Oro de Marbella que com­binan diseño moderno y materiales sostenibles, con acceso al club deportivo y social de Epic. Finalización prevista para finales de 2025.
• Marbella Design Hills - Dolce&Gabbana: Un complejo de lujo de 92 viviendas en el corazón de la Milla de Oro de Marbella, con instalaciones de ocio, zona comercial y servicios exclusivos. Finalización prevista para fina­les de 2027.
• Villas Elie Saab: Cinco villas de lujo en una comuni­dad cerrada de Sierra Blanca con vistas al mar, jardi­nes privados, piscinas infinitas e interiores diseñados por Elie Saab. Fechas previstas aún no confirmadas.
• Angsana Real de La Quinta: Primer proyecto de Ban­yan Tree Group en España, en Benahavis, con un hotel de 90 habitaciones y residencias de marca. Finaliza­ción prevista para finales de 2026.
• The Gallery by Minotti: Una comunidad cerrada de 33 villas de lujo cerca de Marbella, con servicios de un complejo de 5 estrellas y vistas panorámicas. Finaliza­ción prevista por fases desde 2024.
• Wyndham Grand La Cala: 58 modernas casas ado­sadas en un complejo cerrado en primera línea de golf con spa y zona de co-working, a pocos minutos de la playa. Finalización prevista para finales de 2025.
• Tierra Viva: 53 lujosas villas inspiradas por Lambor­ghini, situadas en las colinas de Benahavís, algunas de ellas con ascensor para vehículos. Finalización previs­ta para 2027.
• Marea Interiors by Missoni: 65 apartamentos de lujo situa­dos en Finca Cortesín, en una urbanización cerrada cuya finalización está prevista por fases de 2024 a 2027.
• Versace Villas: Ocho villas de ultralujo en Nueva An­dalucía con interiores diseñados por Versace Home, con vistas panorámicas y centro de wellness. El lan­zamiento del proyecto está previsto para el primer tri­mestre de 2025.
• St Regis The Residences: Las primeras residencias St Regis de España estarán en Finca Cortesín, con 42 aparta­mentos de lujo diseñados por Marcio Kogan. Su finali­zación está prevista para 2026.
• Four Seasons: Un complejo de lujo previsto en la zona de Río Real de Marbella, con un hotel de 5 estrellas, club de playa, centro de bienestar y residencias. La fe­cha de comienzo e inauguración están aún por confirmar.
• The W Marbella: Un complejo en primera línea de playa en Las Chapas, Marbella Este, con un hotel de lujo, club de playa y 124 residencias de marca. Aún no se ha confirmado la fecha de lanzamiento.

Según el informe «Branded Residences Report» de Knight Frank’, los compradores de residencias de mar­ca suelen estar dispuestos a pagar una prima, que nor­malmente oscila entre el 25 y el 35% en comparación con una propiedad sin marca. Los servicios y comodi­dades que se ofrecen son las principales razones para comprar una residencia de marca, seguidas del alto rendimiento y potencial como inversión, el mantenimien­to, la gestión y la identidad de marca.

Tendencias de Diseño

Hace algo más de una década, el modernismo blanco y minimalista dio lugar a la proliferación de lo que algu­nos han llamado con cierta ironía «cajas blancas». En los últimos años, esta tendencia ha evolucionado hacia tonos más cálidos y el uso de materiales como madera y piedra, tanto en interiores como en exteriores, junto con tejas de estilo árabe que se integran bien con una interpretación moderna de la arquitectura tradicional andaluza. Hemos llegado a un punto de inflexión en el que el mercado avanza hacia un enfoque más cálido y orgánico, manteniendo apertura hacia elementos de la arquitectura tradicional local, tanto en diseño como en tecnología y tipo de vivienda.

Es alentador ver que propietarios y promotores están dispuestos a romper con la norma, y ahora se ven más proyectos con un enfoque arquitectónico renova­do, alejándose de lo que ha sido habitual en los últimos años.

La Economía

Marbella en el punto de mira.

Con el dinamismo de la actividad inmobiliaria y el elevado número de turistas – se espera que este año la Costa del Sol vuelva a batir su récord de visitas –, la economía local mantiene su fortaleza. Marbella encabeza la lista de los 'Mejores Destinos Europeos 2024', según los votos de más de un millón de viajeros de 172 países, convirtiéndose en el primer destino español en alcanzar el primer puesto.

Marbella ocupa un lugar destacado en el Informe so­bre el Estilo de Vida en Europa 2024 elaborado por Knight Frank, como uno de los principales destinos para personas con alto poder adquisitivo (HNWI). Ocupa el quinto lugar en la categoría de Economía del «Eu­ropean Lifestyle Monitor» que evalúa los parámetros clave de 20 ubicaciones líderes.

Esta zona suele comportarse de forma independiente de la economía nacional, pero ésta también se encuen­tra entre las estrellas dentro de la Unión Europea, con una previsión de crecimiento en torno al 2,4% en 2024, un factor que se refleja en fuertes flujos de capital en­trante hacia la Península Ibérica. Andalucía tiene un comportamiento aún mejor, liderando el crecimiento en España con una tasa del 3,2%, según información de la Junta de Andalucía.

A nivel internacional, la recesión pronosticada no se ha materializado, y puede que no ocurra durante 2024. El crecimiento se ha ralentizado ligeramente, junto con la inflación. La perspectiva de reducción de los tipos de interés en la UE podría debilitar al euro inicialmente, pero facilitaría el crédito, estimulando la inversión y el crecimiento.

La inestabilidad geopolítica no ha afectado negativa­mente a esta zona, que atrae a las personas por ser vista como refugio seguro, algo que ya hemos experimentado tras el estallido de la guerra en Ucrania. El aumento de la población en la provincia de Málaga también impulsa el crecimiento económico, pero este desarrollo debe ir acompañado de inversiones en infraestructuras muy necesarias. En este sentido, la región tiene una reputa­ción desigual, pero en su mayoría de falta de agilidad, producto de una cultura dominada no por emprende­dores y funcionarios con visión de negocio, sino por un vasto aparato administrativo caracterizado por su rigi­dez burocrática.

Otro reto es la escasez de viviendas asequibles, dificul­tando la contratación en sectores clave, desde la cons­trucción y la hostelería hasta el sanitario, turístico, edu­cativo y comercial. Una vez más, habría que recurrir a las autoridades municipales y regionales, pero por aho­ra no se vislumbran más soluciones que la inminente eliminación de la ‘Golden Visa’ por parte del Gobierno es­pañol. Aunque su desaparición tendrá impacto en el mercado, su influencia ha sido limitada en el segmento medio de compradores extracomunitarios.

Quizá de mayor importancia para la economía local sea que los ciudadanos no comunitarios, incluidos los británicos, no pueden permanecer en la UE más de 90 días seguidos dentro de un periodo de 180 días. Esto se conoce como la regla Schengen de 90/180 días, y limita el fácil acceso a España, pero como factor que afecta al mercado se ve compensado por la creciente presencia del sector tecnológico en Málaga, que se está ex­tendiendo a lo largo de la Costa del Sol en centros de co-working, iniciativas de inversión y empresas espe­cializadas que se establecen, creando nuevos puestos de trabajo, entradas de capital, así como trayendo un nuevo tipo de residente, vinculando nuestra región con el mundo a través de negocios corporativos y también abriendo nuevas rutas aéreas, en particular con Amé­rica del Norte.

Las nuevas normas fiscales de la Ley ‘Start-up’ de Es­paña, vigentes desde enero de 2023, ofrecen incentivos fiscales y procedimientos simplificados para nómadas digitales y empresas de nueva creación, haciendo de Marbella un destino aún más atractivo, incrementando la demanda inmobiliaria a medida que más trabajado­res en remoto y emprendedores se trasladan a la zona.

La Industria

Aumentan las peticiones para regular el sector

El sector inmobiliario de la Costa del Sol ha disfrutado de uno de sus mejores y más boyantes momentos en los últimos dos años, y aunque las cosas se están ralentizando un poco, sigue siendo un fuerte motor de la economía. En general, todo sigue igual, aunque la edad media de muchos agentes y profesionales del sector ha disminuido notablemente y las técnicas de marketing actuales incluyen cada vez más la promoción digital, las redes sociales, la producción audiovisual, los influencers e incluso estrategias inspiradas en series de televisión de Hollywood como «Chasing Sunset».

A falta de una normativa oficial que regule las prácticas inmobiliarias, cada vez son más las voces que abogan por profesionalizar y regular el sector, volviendo a un sistema de agentes registrados con cualificaciones profesionales a los que se exige que se adhieran a determinados códigos de práctica y conducta, incluido un enfoque más profesional y ético y una mayor responsabilidad por sus acciones. Los llamamientos proceden principalmente del propio sector, con un número creciente de agencias establecidas que forjan alianzas y colaboraciones para establecer marcos de prácticas éticas en lo que constituye un impulso para que el sector se autorregule. A nivel local, esto ha llevado a la creación de una asociación inmobiliaria llamada LPA (Leading Property Agents), que agrupa a un número creciente de agencias que buscan trabajar y colaborar con empresas afines que comparten un código de conducta y ética en lo que respecta a las prácticas inmobiliarias. La iniciativa fue emprendida por 11 miembros fundadores, y desde entonces ha crecido tanto en número de miembros como en reputación, añadiendo peso a su objetivo declarado de fomentar un sector inmobiliario transparente, cooperativo, profesional y orientado al servicio al cliente.

¿Qué podríamos ‘desear’?

Un crecimiento sano y sostenible

Desde el fin del Covid, los agentes inmobiliarios y promotores en la Costa del Sol tenemos mucho por lo que estar agradecidos. Sin embargo, mirando hacia el futuro, ¿hay alguna medida o condición específica que incluiríamos en una 'lista de deseos'?

Lo que viene a la mente es, por supuesto, una deman­da continuada, junto con un aumento sostenible (y, por tanto, más lento) de los precios, una cierta medida de regulación para el sector, junto con la aprobación del tan esperado nuevo plan urbanístico de Marbella para abordar por fin los problemas relacionados con el tráfico, el aparcamiento, el suministro de agua y las infraestructuras correspondientes. Nuestra zona, en pleno crecimiento, necesita nuevos equipamientos públicos y de ocio, y no sólo en forma de los nuevos proyectos hoteleros que están surgiendo a lo largo de la costa.

Buenas señales de crecimiento y desarrollo en la zona son la continua expansión de la senda litoral y las zo­nas verdes, las obras que se están llevando a cabo para crear parques fluviales, y la ampliación de las instala­ciones educativas, médicas, deportivas y recreativas en toda la región, incluido, por supuesto, el nuevo gran recinto para conciertos Starlite previsto cerca de Estepona.

En cuanto al stock de viviendas en venta, esperamos la llegada de nuevos proyectos interesantes que ofrez­can un diseño creativo, detalles y servicios, junto con credenciales de sostenibilidad y eficiencia energética cada vez mayores, así como espacios habi­tables y entornos residenciales de calidad. Sobre todo, esperamos una combinación de factores que permita mantener un nivel de crecimiento saludable y soste­nible.

Conclusiones Principales

Un 2025 prometedor.

• Ventas en 2024: Las cifras de ventas en el Trián­gulo de Oro se han acelerado en el primer semestre de 2024 mostrando un aumento del 5,4% respecto a la segunda mitad de 2023 y un incremento interanual del 3,16%. Esta tendencia al alza sostenida refleja una fuerte demanda de propiedades en esta prestigiosa zona. Los datos sugieren un interés estable y creciente en la región, potencialmente impulsado por el con­tinuo atractivo de inversión y su atractivo para los compradores.
• Perfil del comprador: La demanda extranjera si­gue siendo fuerte, con más del 30% de las compras de viviendas en la provincia de Málaga reali­zadas por compradores extranjeros en el primer semestre de 2024. Los compradores británicos si­guen liderando el mercado con aproximadamente un 15% de cuota. Compradores más jóvenes atraídos por el teletra­bajo y los visados para nómadas digitales.
• Preferencias de los consumidores: Los compra­dores buscan cada vez más viviendas modernas y de alta calidad con servicios avanzados, creden­ciales de sostenibilidad y ‘residencias de marca’.
• Tipología de inmuebles: Los apartamentos si­guen siendo el tipo de vivienda más vendida en el Triángulo de Oro, aunque el interés por las villas en nuestra zona sigue siendo mayor que en otras partes. La venta de viviendas de segunda mano continúa do­minando el mercado en nuestra zona.
• Construcción y oferta: La demanda de nuevas promociones es alta, pero el ritmo de la oferta ha sido difícil de mantener. El aumento de los cos­tes de construcción y los retrasos han afectado al mercado, y los precios por m2 han subido conside­rablemente.
• Evolución de los precios: Los precios de la vivien­da siguen subiendo, con incrementos significativos en el Triángulo de Oro. A pesar de ello, no existe riesgo inmediato de burbuja en el mercado.
• Tendencias del mercado: Se espera que los tipos de interés sigan bajando, lo que puede afectar po­sitivamente al mercado. La concesión de hipote­cas en España ha aumentado sorprendentemente a pesar de los elevados tipos de interés.
• Perspectivas económicas: La economía local es fuerte, con Marbella ocupando el primer lugar en los «Mejores Destinos Europeos 2024». A pesar de la inestabilidad geopolítica en Europa del Este, la zona sigue atrayendo compradores.
• Evolución del sector: El sector inmobiliario está impulsando la profesionalización y la regulación. Las agencias más consolidadas se están centrando en el segmento superior del mercado.
• Lista de deseos: Las mejoras deseadas incluyen un crecimiento sostenible, mejores infraestructu­ras, una nueva planificación urbanística en Mar­bella y el desarrollo continuo de servicios públicos y zonas verdes.

Contribuciones e Investigación:
Pia Arrieta: Socia Directora
Mariano Beristain: Director de Ventas
Mar Poza: Marketing e Investigación

Escrito por:
Michel Cruz