Годовой отчёт о состоянии рынка недвижимости в Марбелье за 2016

DM Properties совместно с компанией Knight Frank в течение многих лет публикуют отчеты о состоянии рынка недвижимости Марбельи, завоевывая репутацию как авторитетного источника информации о факторах, влияющих на региональный сектор недвижимости.

В выпуске Обзора рынка DM Properties 2015 года был зафиксирован устойчивый рост на рынке недвижимости, который по сегодняшний день не претерпел изменений. Стимулируемая стабильным количеством туристов и растущим сектором недвижимости, Марбелья вновь возрождается за счет различных стартапов, начиная от ресторанов и баров и заканчивая фирмами, работающими в сфере информационных технологий, что придает городу энергии и энтузиазма.

Надо отметить, что существуют местные, национальные и международные факторы, которые задействованы в этом непростом экономическом цикле в фазе подъема, поэтому картина роста должна сопровождаться дополнительными данными. Несмотря на то, что в обозримом будущем мы можем ожидать дальнейший размеренный, идущий устойчивыми темпами подъем, важно знать и о тех силах, которые потенциально способны как сдерживать, так и далее стимулировать рост рынка.

Продажи и ценовые тенденции

После прохождения дна цикла в 2011 году, продажи недвижимости в Марбелье начинают систематически расти, год от года фиксируя увеличение прибыли, которая давно уже превысила двузначный показатель. Эта тенденция началась с Марбельи и распространилась за ее пределы, охватив как наиболее востребованные территории рядом с пляжем, так и наиболее отдаленные районы, которые начали застраивать в связи с предыдущим бумом. В начале это было обусловлено прохождением верхней точки рынка, с одной стороны, и наличием сильно заниженной низкорентабельной недвижимости, расположенной за пределами Марбельи, с другой стороны. По мере того как непроданный из-за финансового кризиса жилой фонд был постепенно реализован, фокус рынка переключился на новостройки, первые проекты которых были запущены в 2012 году и число которых растет до сих пор.

Несмотря на то, что восстановление рынка в главной степени происходило «сверху-вниз», он постепенно расширил свои границы за пределы премиум-сегмента, во многом зависящем от русских покупателей, и распространился на другой сектор, где преобладают объекты среднего и высокого уровня, привлекая денежные средства из таких стран, как Голландия, Бельгия, Франция, Великобритания, стран Среднего Востока, и, прежде всего, из Скандинавии, влекомой образом жизни и престижностью региона. Результатом явилось постепенное повышение цен на недвижимость (в докладе Knight Frank приводятся данные PIRI, Мирового Индекса Элитной Жилой Недвижимости, которые показывают повышение цен в Марбелье в 2015 году на 2%), что наиболее заметно применительно к новостройкам, объектам недвижимости и участкам земли, расположенным в лучших местах побережья и загородных клубах.

Продажа собственности в Марбелье, Бенаависе и Эстепоне, 2004-2015 г.г.

.rankingsales td{
border-right: 2px solid white; padding: 2px 7px; width: 20%;
}

Источник: Министерство по объектам общественного значения

Что изменилось?

Рыночные условия, описанные до настоящего момента, в основном являются развитием тенденции, которая впервые проявилась в 2012 году, в самом начале восстановления рынка, и с тех пор набирающая обороты, но постановление Верховного Суда в ноябре 2015 года аннулировало положения 2010 года в отношении PGOU, Генерального Плана Городского Развития, что притормозило динамику недавно начавшегося роста.

Вновь появившаяся неопределенность охватила примерно 16000 объектов собственности в пределах муниципальных границ Марбельи, для которых должен быть определен правовой статус, а также должно быть определено, какие именно участки земли могут быть застроены, а какие нет. Несмотря на то, что первоначальная реакция и возникновение спорного вопроса планирования не сыграли в пользу Марбельи, спрос на недвижимость как покупателей, так и инвесторов остался практически без изменений.

Растущая популярность прилегающих территорий

Насущные вопросы городской застройки Марбельи послужили стимулом для роста таких муниципалитетов, как Бенаавис, Эстепона, Михас и Охен, которые один за другим встали на путь нового подъема, следуя за их более крупным всемирно известным соседом. Отсутствие земли в престижных районах Марбельи и естественное расширение города за свои пределы также указывает на повышение спроса на земли в соседних районах, Бенаависе и Эстепоне, где все еще есть место для будущего развития.

Существует и другой фактор, способствующий этому процессу. Большая часть значительных инвестиций в жилищное строительство, осуществляемая международными фондами, была сосредоточена в Эстепоне, Бенаависе и Михасе уже до того, как бомба PGOU поразила Марбелью в ноябре прошлого года. Можно было бы сказать, что очарование Марбельи распространяется на ее соседей по мере того, как Коста дель Соль становится все более сплоченной. Этот процесс привел к тому, что Марбелья, Бенаавис и Эстепона объединились под брендом «Золотой треугольник». Сегодня мы наблюдаем строительство не просто новых домов, но и средне- и высококлассных современных комплексов, которые хорошо продаются по высокой цене в таких популярных местах как Санта Клара, Нуэва Алькантара, Ла Алькерия, Новая Золотая Миля и западная береговая линия Эстепоны.

Портрет покупателя

Мы упоминали широкий спектр покупателей из разных стран мира, которые инвестируют в качество жизни Большой Марбельи, но присмотревшись повнимательнее, можно увидеть, что значительно сократилось число русских покупателей в верхнем сегменте, а ведь они доминировали на рынке в самый разгар рецессии. Это может показаться несущественным, но Марбелья также в большой степени является продуктом геополитических факторов в том смысле, что стимулирует состоятельных покупателей со Среднего Востока инвестировать в безопасную зону такую, как Коста дель Соль.

Рейтинг стран, чьи граждане приобретают недвижимость в андалусии

.rankingforeign td{
border-right: 2px solid white; padding: 2px 7px; width: 25%;
}

На рынке доминируют объекты собственности в ценовой категории от 1 миллиона евро до 5 миллионов евро. Иногда в регионе совершаются сделки дороже 5 миллионов евро. Численность британских покупателей снизилась в условиях неопределенности, связанной с дебатами по Brexit, но давняя любовь Великобритании и Южной Испании остается по-прежнему сильной.

В соответствии с международными тенденциями, большинство покупателей недвижимости на Коста дель Соль интересуется домами, построенными в современном стиле. Их можно охарактеризовать как апартаменты или виллы, выполненные в элегантной белой архитектуре, с оконными проемами от пола до потолка, открытой планировкой, которая включает в себя современную кухню и использование последних тенденций в оформлении ванных комнат и террас. Если говорить о виллах, то здесь наблюдается тенденция спроса в сторону большей компактности и легкости в обслуживании.

Общий план

С точки зрения инвестиций и девелопмента, движение происходит в сторону крупных проектов с уменьшением количества индивидуальных заказов, которые были популярны на ранних стадиях ожившего строительства. Крупные предприятия вышли на первый план и вновь могут рассчитывать на участие крупных банков. Эта тенденция, которую мы наблюдали и ранее, подтверждает текущий цикл роста и даже его переход от возрождающегося рынка к более зрелой фазе с хорошим балансом между покупателем и продавцом. Переход от «рынка покупателя» к «рынку продавца» проявится в ближайшие годы в престижных районах и станет следующим шагом для развития рынка недвижимости Марбельи, при условии сохранения прежних темпов роста.

Недвижимость снова в моде среди состоятельных людей из разных стран как способ вложения средств. Предыдущие процветающие рынки такие, как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и Швейцария находятся в состоянии торможения. Такие регионы, как наш, выигрывают не только от его очарования и качества жизни, но также и по причине того, что местная недвижимость по-прежнему имеет хорошее соотношение цены и качества, а также обладает потенциалом для роста капитала.

Pia Arrieta, 25 Июл 2016 - Исследования - Недвижимость - Новости