Рынок Недвижимости в Марбелье отчет за 2013 г.

“Представляя новый выпуск нашего отчета, очень хотелось бы сказать, что ситуация в Испании улучшается, и проблемы уходят в прошлое. К сожалению это не так. Испании предстоит проделать еще большой путь к финансовому оздоровлению -однако в Марбелье, по крайней мере, наблюдается явное возрождение жизненно важного сектора недвижимости.

Сектор туризма работает хорошо с 2011 г., рынок самой элитной недвижимости тоже держит планку, а в прошлом году наблюдался хороший рост в среднем- высоком сегментах, который продолжился и в 2013 г. Это говорит об устойчивом повышении спроса на фоне привлекательности как самой Марбельи, так и цен на недвижимость.

И в международном плане, и в масштабе страны проблемы и вызовы остались, но рынки недвижимости класса люкс в Марбелье, судя по всему, выходят из пике, и покупатели начинают понимать, что цены стабилизируются и могут начать медленно повышаться, знаменуя новую фазу роста. Так пусть этот рост будет плавным и опирающимся на прочный фундамент!”

Пиа Ариетта Моралес

Досадная динамика

Текущая рецессия досадна не только самим фактом своего существования, но и тем, что связанные с ней скачки и провалы рынка похожи на сердцебиение пациента, страдающего мерцательной аритмией. Другими словами биение беспорядочное. Только подумаем, что рынок оживает и худшее позади, как появляются новые проблемы с еврозоной, и в едва восстановившейся экономике начинается новый спад.

Мы имеем в виду, главным образом, “кризис евро”, который привел к столь значительной неопределенности и беспокойству в течение 2011 и 2012 годов. Глядя на наши отчеты за те периоды, мы видим, что в целом наши анализы и прогнозы были вполне разумными. Хрустального шара у нас, да и других, как не было, так и нет, но цены на качественную недвижимость в частности, и на рынке класса люкс в целом, в последние годы остаются устойчивыми.

То, о чем мы говорили в наших предыдущих отчетах, не утратило своей актуальности, т.е. несмотря на то, что еще не скоро следует ожидать восстановления рынка недвижимости в Испании, микроэкономика Марбельи уже начинает реагировать на постепенное пробуждение интереса к характерному географическому положению и образу жизни этого района, о чем свидетельствует туризм и статистика продажи недвижимости. У Марбельи имеется определенное конкурентное преимущество, и в результате многие агенты недвижимости сообщают о скромном, но стабильном ежегодном росте бизнеса.

Индикаторы рынка в 2013 г.

Медленный рост продаж недвижимости в районе Марбельи является самым прямым индикатором хорошего состояния местного риэлтерского сектора, но не менее важны и другие характерные признаки. Мы думали, что в 2011 г. мы достигли самой низшей точки, однако кризис евро в том же году привел к тому, что и в 2012 г. ситуация не улучшилось. Поэтому восстановление идет очень медленно (а для некоторых болезненно медленно), но стабильно. Плохо ли это? Может быть, и не так плохо – ведь чем медлительнее рост, тем прочнее его основы. Хоть и говорят о ”потерянном годе” в процессе оздоровления рынка, можно утверждать также, что Марбелья уверенно идет вперед, несмотря на очередное макроэкономическое потрясение.

Уже нет ощущения падения цен на самые популярные объекты недвижимости и местечки в Марбелье, и в то время, как покупатели-оппортунисты с их нереалистичными надеждами в основном уже отказались от попыток шопинга со скидками, риэлтеры сообщают о том, что и продавцы все больше готовы отказаться от иллюзорных ценовых требований и ориентироваться на фактические рыночные цены. В результате сужается разрыв между ценами спроса и предложения, и эта более тесная взаимосвязь сама по себе должна способствовать совершению сделок и ускорению процесса продаж. Можно сказать, что спрос на недвижимость средней-высокой ценовой категории в Марбелье достиг точки, в которой он начинает стабилизировать рынок и создавать условия для будущего роста.

Финансовая стабильность

А как же насчет других признаков и сопутствующих факторов? Первое, что бросается в глаза, если сравнивать начало 2013 г. с 2012 годом, так это отсутствие ощущения обреченности. Уже не висит над нами дамоклов меч неопределенного будущего евро и негативного эффекта этой неопределенности на экономический рост и инвестиции, который еще более ожесточал и без того прожорливое чудовище рецессии. Во второй половине прошлого года ЕЦБ тихо восстановил свой контроль над ситуацией, и мы оказались в более спокойной экономической акватории.

Прорыв, возможно, связан с балансом влияния в ЕС, которого добились Франсуа Оланд и Марио Драги, уговорив Германию избавиться от страха печатания денег, чтобы можно было проложить путь к большей стабильности еврозоны путем увеличения полномочий таких институтов, как ЕЦБ, Европейский механизм финансовой стабилизации (EFSM) и грядущий банковский союз. EFSM представляет собой что-то вроде европейской гарантии погашения кредитов и предназначен для оказания поддержки не только малым странам-членам ЕС, но и крупным тоже.

EFSM с его кредитным рейтингом AAA опирается на более экономически сильные страны-члены, чтобы привлекать финансирование с процентными ставками, которые были бы просто недоступны для таких стран, как Испания, Португалия, Греция, Италия и Ирландия. Следующим этапом стало заявление о том, что ЕЦБ будет приобретать ”неограниченные” количества казначейских облигаций стран ЕС, которые испытывают проблемы, что лишь немного недотягивает до прямого печатания денег, которое предрекают некоторые эксперты, несмотря на активное неприятие этой идеи Германией. Хотя Германия и продолжит настаивать на необходимости экономической реструктуризации и на сокращении дефицита в бюджетном секторе, вышеуказанные меры помогли настолько стабилизировать евро, что он начал дорожать по отношению к другим валютам и удержал свое положение даже в разгар недавнего кризиса на Кипре, когда министры финансов ЕС решили занять особенно жесткую позицию.

Для британских покупателей недвижимости в Марбелье это означает временное падение курса фунта по отношению к евро, однако рано или поздно все выровняется, да и в любом случае это компенсируется привлекательными ценами на недвижимость и обменными курсами, которые предлагаются специализированными компаниями в сфере конвертации валют. В макро-масштабе наверное самым важным фактором является определенная стабилизация евро, который пусть и не вышел еще из зоны опасности, но уже, как показал кипрский кризис, находится на более прочном основании. На это нацелена и самая последняя мера – банковский союз, который поставит банки под централизованный контроль ЕЦБ.

Банки, кредиты, процентные ставки…

То, что Испания теперь может брать займы под более разумные проценты, является результатом ощущения большей стабильности, формируемого EFSM и тем, что входящие в эту систему банки укрепились за счет рекапитализации и включения слабых банков в более крупные и надежные. Хотя банковский сектор Испании остается хрупким, в нем присутствуют некоторые из наиболее устойчивых международных банков, такие как Banco Santander, а также BBVA и Banco Sabadell. Проблемы не исчезли, и учетные ставки выросли в ответ на повышение ставок самими банками, однако, по крайней мере, можно не бояться грядущей финансовой дестабилизации, и это придает уверенности новым инвестициям и денежным потокам.

Ответ на вопрос о том “готовы ли банки кредитовать”, зависит в основном от назначения займа. Как и раньше, очень сложно попросить в банке кредит на 70 или 80% стоимости закладываемого имущества, но если не считать 110% финансирования собственных банковских активов, финансовые институты страны начинают выдавать ипотечные кредиты в размере до 85% стоимости специально обговоренных объектов недвижимости. Процесс оформления сейчас гораздо строже, чем раньше, и условия не всегда могут быть привлекательны, но хотя бы сам механизм снова начинает действовать, пусть и только в гарантированно привлекательных сферах. В этом избирательном рынке у Марбельи высокий рейтинг, потому что застройщики, агенты и инвесторы, обговаривая кредитные соглашения, могут ссылаться на фактические и действительно растущие спрос и продажи.

Как и можно было ожидать, относительная стабильность банков привела не к неожиданному наплыву конфискованной недвижимости, а к стабильному притоку объектов и проектов в их портфелях. В этом массовом сегменте рынка цены продолжают падать, все более приближаясь к уровню, который начнет генерировать серьезный интерес.

Кто что покупает и где

Упомянув возобновление кредитования, важно также сказать, что в целом конъюнктура продолжает благоприятствовать покупателям с собственными средствами. Рынок остается ”рынком покупателя”, и выбор, переговорная сила и (все меньше) время все так же находятся на стороне покупателя и/или инвестора. Спрос определенно имеется - главное чтобы недвижимость и место были привлекательными и цена разумной, и это большой контраст по сравнению с тем, что было во время начала рецессии.

2011 и 2012 годы в DM Properties были на удивление успешными, благодаря постоянному спросу на более изысканную недвижимость в самых хороших и консолидированных местах, а также на недвижимость, которая считалась хорошей инвестиционной возможностью. Хотя многие сделки не состоялись, потому что покупатель и продавец не могли договориться о цене, было ощущение того, что покупатели начинают осознавать постепенное изменение конъюнктуры рынка и понимать, что предлагаемая цена должна быть достаточно разумной, чтобы можно было начать переговоры с продавцом. Совсем недавно мы также начали сталкиваться с ощущением срочности, когда людям очень нравится какой-то объект, а также встречается и определенное соперничество потенциальных покупателей за недвижимость, которой трудно найти замену, благодаря ее качеству и расположению. В этих отношениях имеется даже дефицит элитной недвижимости в самых привлекательных местах у моря, где мало что может появиться на рынке вместо того, что уже продано.

Это ощущение отражено и в последнем всемирном исследовании рынка Luxury Portfolio, результаты которого говорят о признаках усиления многих рынков люкс-недвижимости мира. В нем, разумеется, четко представлены российские и китайские покупатели, но все более заметны и латиноамериканцы, и хотя сначала упор делается на таких местах как Нью-Йорк, Париж и Лондон, вскоре они обращают внимание и на другие города, горнолыжные и морские курорты. Отмечается также тенденция покупки более компактной и менее броской недвижимости, в которой приоритетом является качество, безопасность и удобство.

Для Марбельи все это может быть только хорошей новостью, и британские покупатели действительно начали возвращаться, пусть и не том количестве, которое было характерно для времен кредитного бума. Довольно постоянен голландский рынок, немецкий рынок остается на удивление слабым, но в последние два года значительно вырос спрос со стороны бельгийских и французских покупателей, и этот спрос дополняется запросами ближневосточных клиентов. Тем не менее, на рынке средних-высоких цен доминируют выходцы из скандинавских стран, а богатые россияне продолжают свой роман с верхним сегментом люкс-недвижимости Марбельи.

Последние предпочитают простор, уединенность и защищенность комплекса Ла Загалета, не говоря уже о его эксклюзивности и статусе, но также ищут виллы в районах Сьерра Бланка, Новая Андалусия, Гвадалмина и Лос Монтерос, а также роскошные пентхаусы с видом на море. Скандинавы, как и многие другие представители северной Европы, предпочитают апартаменты класса люкс и виллы в таких районах, как Элвирия, Новая Андалусия, Ла Квинта, а также вдоль дороги в Ронду. Ближневосточным покупателям нравятся квартиры в районе Пуэрто -Банус. Традиционные и уже в основном консолидированные места типа Золотой мили, Сьерра Бланки, Лос Монтерос и Гвадалмины остаются в целом привлекательными, поскольку возвращающиеся покупатели пока избегают новых и менее застроенных участков.

Мы также наблюдаем растущий интерес со стороны местных владельцев крупных вилл, расположенных в предместьях. Они хотят переехать в дома поменьше или поближе к городу и его удобствам. Они интересуются квартирами в жилых комплексах или микрорайонах с охраной и сервисом, а уровень сервиса определенно повышается, благодаря квалифицированному и профессиональному обслуживающему персоналу.

Что можно приобрести в 2013 г.?

Портфель недвижимости в DM Properties начинается с объектов стоимостью около 200 000 евро. За 200 000 – 300 000 евро можно приобрести трехкомнатную квартиру в хорошо расположенном комплексе Золотой мили в Марбелье или что-то побольше за ее пределами. В таких районах, как Новая Андалусия, Ла Квинта, Сан Педро / Гвадалмина и муниципалитет Эстепона, четырехкомнатная квартира или таунхаус стоит примерно от 250 000 евро.

Отдельно стоящие виллы в нижнем-среднем сегментах рынка продаются по ценам от 500 000 евро до около 1,2 миллиона евро, а выше этих цен начинается верхний сегмент. Нижняя цена так называемых ”важных объектов” зависит от их качества и местоположения. В качестве ориентира можно сказать, что в Марбелье за 370 000 евро можно приобрести трехкомнатный пентхаус, а за 1.5 миллиона евро – виллу, причем очень высокого качества.

Эти цены зависят от размеров квартиры или виллы, а применительно к виллам зависят еще и от площади участка. Можно купить апартаменты-люкс с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, гаражом, большими террасами и высококлассными удобствами в одной из новых элитных застроек за 700 000 евро или приличного размера современную виллу в новом гольф-комплексе всего за 1 миллион евро или чуть больше.

Интересно отметить, что апартаменты и пентхаусы в первоклассных застройках относительно дороже некоторых вилл класса люкс. Наша компания недавно продала пентхаус в популярном месте у моря за 3,7 миллиона евро, что сравнимо с ценой виллы площадью 800 кв. м на участке площадью 2000 кв. м в каком-нибудь популярном районе вроде Сьерра Бланка.

Ценовые категории

Источник: DMP

Тенденции

В отношении местоположения ничего нового в общем не проявляется, поскольку старые предпочтения остаются в силе, будь то прямо на берегу, на краю гольф-площадки или дальше от берега, но с изумительными видами. Отчетливой новой тенденцией является рост популярности ”современных” жилищ, т.е. недвижимости, оснащенной современными технологиями, качественно построенной и оборудованной, а также выполненной в современном стиле. Это значит, что по сравнению с 1990-ми годами и большей частью 2000-х идет четкий переход от современного деревенского стиля к чистому модерну.

Смена вкусов отражается в новом архитектурном языке, который на радость архитекторам воплощается в лаконичных белых виллах с большим количеством стекла, хромированной стали, ясными интерьерами, бассейнами и кабана-барами. В них, разумеется, предусмотрены новейшие ”обязательные” аспекты, такие как стеклянные винные погреба, минималистские кухни, спортзалы, спа и развлекательные помещения, хотя домашние театры несколько теряют свою популярность, а наружный стиль напоминает авангардные виллы, которые здесь строили в 1960-е годы. В результате жилфонд Марбельи постепенно преобразуется и обновляется.

Тенденцией, которая объединяет в себе все вышесказанное, является растущий рынок реконструированных вилл, что само по себе является следствием ограниченности территорий и отсутствия участков в самых популярных жилых зонах и районах. Там, где старая недвижимость действительно стоит того участка, на котором она стоит, имеет смысл сделать жилище новым, аккуратным и продаваемым. В результате динамично расширяется деятельность по поиску удобных участков и преобразованию существующих домов в современные виллы-люкс, построенные в соответствии с новейшими требованиями и стандартами.

Такие объекты соответствуют духу времени и являются следствием дефицита земли в самых популярных районах, но также являются частью строительства высококлассных компактных вилл, которое продолжается более или менее безостановочно со времени начала рецессии. Более масштабные застройки зависят от двух факторов: достаточного спроса на недвижимость в среднем сегменте и наличия земли под застройку по разумным ценам. Продвинутые инвесторы с деньгами вроде бы должны расхватывать большие куски в ожидании возобновления массового спроса, однако владельцы участков не спешат продавать их по дешевке, сами ведя свой земельный банк.

Тем не менее, участки на продажу появляются то там, то тут, что, наряду со значительно подешевевшим строительством, позволяет мелким инвесторам строить среднего размера виллы-люкс и заполнять зияющий пробел на рынке жилой недвижимости Марбеллы. Они заверяют нас, что это всего лишь интерлюдия, и когда вернется достаточный спрос, снова начнутся крупные застройки, а законы массового рынка снова ограничат выбор типов недвижимости квартирными комплексами и большими виллами¹.

Как будто подтверждая вышесказанное, столь долго простаивавшие строительные краны вновь приходят в движение. По-крайней мере, первые ласточки уже есть, так как у Taylor Wimpey и у других строительных фирм заканчивается фонд, построенный до и во время финансового кризиса. Эти первые признаки возобновления строительства, пусть и в малых масштабах, являются самыми откровенными и непредвзятыми индикаторами того, о чем мы говорим постоянно – что Марбелья представляет собой ”продукт” со встроенной привлекательностью, спрос на который всегда есть. Этот спрос остается более или менее постоянным в верхнем сегменте рынка и уже начинает оживать и в ценовых сегментах пониже, так что, благодаря большей финансовой стабильности и несмотря на экономический спад в Испании, в этой части страны, судя по всему, раскроются первые зеленые почки экономического роста и начнется ясное движение к полном экономическому оздоровлению.

Выводы

Связь Марбельи со все более глобальным рынком недвижимости класса люкс продолжает укрепляться. Новые ВПП и терминал аэропорта не только увеличили пассажирооборот и количество традиционных рейсов, но также обеспечили прямую транспортную связь с центрами вроде Москвы и Нью-Йорка. Очень скоро появятся новые рейсы в Южную Америку и Азию, и повышение доступности откроет новые и еще во многом непочатые коммерческие рубежи. Для клиентов из этих регионов откроется исключительно зеленый², хорошо оборудованный и безопасный район, где гламур, профессиональные услуги и международные транспортные связи удачно дополняются высокоскоростным железнодорожным сообщением и наличием престижных образовательных учреждений.

В секторе роскошной недвижимости зарубежные рынки важны как никогда. DM Properties всегда признавала их важность, и потому активно работает в таких международных системах, как Christie’s International Real Estate, European Real Estate Network, Luxury Portfolio и (по приглашению) в Dom3. Последняя представляет собой испанскую ассоциацию компаний, специализирующихся на недвижимости класса люкс, которая способствует эффективности и конкурентоспособности своих членов, а также устойчивости сектора в целом, и в результате вносит вклад в усиление бренда Марбельи, как элитного места – ведь истинного успеха можно добиться, только соотнося себя с самыми эффективными и профессиональными игроками на международном рынке.

Приложение

Новое законодательство и инициативы

В конце 2012 г. был внедрен ряд мер стимулирования торговли недвижимостью в Испании. Эти стимулы, вроде уменьшенной ставки НДС для недвижимости, приобретаемой в течение определенного периода времени, риэлтерскому рынку, конечно, не повредили, но впечатление такое, что они воздействовали на те элементы, которые по своей значимости стоят гораздо ниже таких ключевых соображений, как цена, финансирование и общая финансовая стабильность.

Хотя пакет стимулов прошлого года уже не действует, на смену ему пришли новые меры, нацеленные на достижение такого же эффекта, но с меньшим ущербом для бюджетных поступлений.

Ярким примером такого подхода является предоставление резидентского статуса не гражданам ЕС, приобретающим недвижимость по цене 500 000 евро и более, а инвесторам для этого нужно инвестировать 2 000 000 евро или более, пройти проверку на соответствие критериям медицинской страховки и на наличие судимости. Эта новая инициатива не только подогреет интерес со стороны таких стран, как Россия и восточноевропейские государства, не входящие в ЕС, но может также сделать Испанию привлекательной для китайских покупателей, а также для всех тех, кто хотел бы обзавестись временным пристанищем в Европе.

На первый взгляд, новый закон, требующий наличия рейтинга энергоэффективности старой недвижимости и предоставления его в качестве базовой информации, когда недвижимость выставляется на продажу или предлагается в аренду более чем на 4 месяца, кажется обременительным и противоречащим интересам риэлтерской отрасли. Однако покупатели жилья сейчас как никогда требуют высокого качества и энергоэффективности, так что эта новая мера не только уравнивает Испанию с другими европейскими странами, но и позволяет использовать высокий рейтинг в качестве плюса при продаже.

В то время, когда испанские стимулы, связанные с налогообложением, ушли, по крайней мере, пока, в прошлое, растущие налоги в других странах могут положительно сказаться на местном рынке недвижимости. В качестве примера можно назвать Францию, где недавнее повышение налогов правительством г-на Оланда привело к соответственному росту интереса к недвижимости в Марбелье со стороны французских покупателей и инвесторов. Если другие страны пойдут тем же путем, то наша, среди прочих, только выиграет.
На локальном уровне, судя по всему, хорошо действуют утвержденные планы застройки (PGOU) , оправдывая свое назначение, т.е. обеспечивают ясную и стабильную схему застройки и планировки района. Они, в сочетании с другими позитивными проектами в регионе, такими как новый аэропорт, который откроет Марбелью для новых рынков, объездной туннель Сан-Педро и ряд новых парков, устроенных над объездной трассой, создают положительный фон, который компенсирует некоторую неопределенность, связанную с катарским проектом порта Аль-Тани. По крайней мере, на данный момент упор сместился с восточной части побережья Марбельи на Гвадалмину, Бенаавис, Нуева Алькантару и другие районы вокруг Сан-Педро, что делает их потенциальными точками роста в регионе.

Национальность покупателей (в масштабах страны)

Источник: Профессиональная ассоциация реестров недвижимости Испании, альманах за 2012 г.

Продажа недвижимости (Марбелья, Бенаавис и Эстепона)

Источник: Министерство общественных работ и транспорта (Ministerio de Fomento), с разбивкой по годам/муниципалитетам за период с 2004 г. по 2013 г.

1. В принципе, когда новое строительство наберет достаточный ход и станет мейнстримом, можно ожидать, что в области новостроя возобладают чисто математические соображения, которые и будут диктовать строительство квартир и крупных вилл – двух наиболее рентабельных типов недвижимости в теоретическом вакууме табличной модели. Массовая концентрация предложения, сфокусированного на самый крупный сегмент рынка или на самом прибыльном продукте, называется маркетингом по принципу наименьшего общего знаменателя и не всегда успешна, поскольку часто ведет к перенасыщению рынка.

2. Недавнее исследование, проведенное Европейским экологическим агентством, показало, что Марбелья является ”самым ”зеленым” городом Испании и вторым в Европе по степени озеленения. Только 22,5% его территории занято асфальтом и постройками.

 
Автор текста: Мишель Круз, публицист и редактор.

Соавторы: Диана Моралес - учредитель DM PROPERTIES, Пиа Arrieta - председатель DM PROPERTIES, Роберто Кинтана, Карлос Падилья, Херардо Кабальеро, Фило Риоха, Лилиана Мартинес, Светлана Можегова и Мария-дель-Мар Поса.

Pia Arrieta, 21 Апр 2014 - Исследования