Le marché immobilier de Marbella est-il en train de former une bulle ?

Les marchés immobiliers, comme la plupart des choses dans la vie, évoluent par cycles, à la hausse et à la baisse, suivis de la même chose. Après quatre années de croissance plutôt intense, avec une forte demande entraînant une augmentation rapide des prix, certains se demandent si le marché n'est pas en train de former une bulle. En d'autres termes, si nous sommes sur le point d'atteindre la fin du dernier cycle de croissance.

« En réalité, il ne semble pas que ce soit le cas. Malgré la forte demande qui persiste depuis un certain temps et la hausse des prix, il n'y a pas de bulle immobilière perceptible sur la Costa del Sol et aucun des indicateurs factuels ne va dans ce sens. La demande reste forte, mais le taux de croissance ralentit progressivement par rapport à des niveaux clairement insoutenables en 2022, et il en va de même pour les prix, qui continuent d'augmenter mais à un rythme légèrement réduit. Si nous comparons la situation actuelle avec la période qui a précédé la crise financière de 2008, il est clair que nous sommes encore loin de ce scénario », déclare Mariano Beristain Directeur Général chez DM Properties/Knight Frank à Marbella.

En effet, dans les années qui ont précédé la crise financière, la demande intrinsèque de logements sur la Costa del Sol avait été remplacée, dans une proportion très importante, par des personnes achetant uniquement pour des raisons d'investissement. En d'autres termes, le marché était en proie à la spéculation, ce qui, combiné à un environnement de prêt trop libéral, a finalement conduit à l'impact important du krach financier de 2008 sur les secteurs locaux de l'immobilier et de la construction, impliquant également les banques. Aujourd'hui, les banques sont plus prudentes et recapitalisées, l'économie espagnole est en pleine croissance et, avec elle, le chômage est faible, les salaires dépassent tout juste l'inflation et il y a donc plus d'emplois et de meilleurs emplois, ce qui stimule les dépenses de consommation et l'épargne - et potentiellement la volonté d'accéder à la propriété.

Notre région

Ce qui précède concerne principalement le marché national et d'autres marchés largement intérieurs tels que Malaga, où le coût des propriétés du centre-ville pousse de plus en plus d'acheteurs (en particulier les plus jeunes) vers les nouvelles banlieues périphériques, ainsi que vers des zones adjacentes telles que Torremolinos et Benalmádena, qui verront alors également leur fortune augmenter. À Marbella et dans les environs, cependant, la majeure partie de la demande provient d'acheteurs étrangers (principalement européens), dont beaucoup sont des acheteurs fortunés de résidences secondaires et principales ainsi que des investisseurs. La demande intrinsèque pour l'Espagne reste forte, sous la forme d'un nombre record de touristes et de dépenses (contribuant à hauteur de 20 % ou plus à l'économie espagnole) et d'achats de logements, ainsi que d'investissements directs étrangers dans toutes sortes de projets, en particulier dans le développement immobilier.

De nombreux investisseurs achètent pour louer, mais alors que le gouvernement s'efforce de réduire le nombre de propriétés disposant d'une licence touristique permettant la location de vacances - soutenu par de nombreuses communautés de propriétaires votant dans le même sens - la législation la plus récente qui donne aux propriétaires immobiliers beaucoup plus de pouvoir pour expulser les squatteurs illégaux, favorise le marché de la location à long terme. Cependant, la plupart des acheteurs continuent d'acquérir des propriétés à Marbella et dans les environs pour en faire leur résidence secondaire ou, de plus en plus, leur résidence principale ou quasi-principale. Cette forte demande intrinsèque continue pour l'immobilier sur la Costa del Sol continue de stimuler un marché dynamique, et bien qu'un léger ralentissement du taux de croissance devrait également entraîner une diminution de la pression sur la valeur des propriétés, cette dernière devrait encore augmenter de 5 à 15 % cette année, en partie en raison de la rareté relative de l'offre et de la hausse des coûts de construction due au prix des terrains et à la pénurie de main-d'œuvre.

Ce dernier facteur affecte particulièrement les maisons neuves, dont le prix devrait augmenter de 15 à 20 %, tandis que les prix des maisons existantes devraient baisser de 5 à 15 %, selon le type de maison et son emplacement. Les prix seront également poussés à la hausse par la baisse progressive des taux d'intérêt, mais si ces conditions devraient encore dominer en 2025, beaucoup s'attendent à ce que l'offre croissante de logements neufs commence à atténuer la pénurie d'offre par rapport à la demande d'ici l'année prochaine, date à laquelle nous pourrions commencer à observer un ralentissement plus important du taux de la valeur de l'immobilier sur la Costa del Sol et à Malaga.

En résumé

En résumé, tout ce qui précède signifie que nous pouvons :

• Nous pouvons nous attendre à ce que 2025 soit une nouvelle année très active en matière de transactions immobilières sur la Costa del Sol, le reste de l'Espagne et le marché intérieur se redressant également après un léger ralentissement l'année dernière.
• Les prix continueront d'augmenter en raison d'une offre limitée par rapport à une demande élevée, provenant de plus en plus du marché intérieur également, mais surtout du marché international des particuliers fortunés à Marbella et dans les environs.
• Les nouvelles constructions commenceront à pallier la pénurie de biens immobiliers d'ici 2026, mais pas avant que nous n'assistions à des hausses de prix de 5 à 15 % pour les biens de revente et de 15 à 20 % pour les nouvelles constructions au cours de l'année 2025.
• La nouvelle législation et celle à venir rendent la location à court terme plus difficile, mais favorisent les propriétaires et les investisseurs par rapport à la location à long terme.
• Le taux de transactions immobilières sur la Costa del Sol pourrait commencer à ralentir un peu en 2025 et 2026, mais rester dynamique.

« L'impression sur le terrain que nous ne sommes pas proches d'une bulle immobilière et que 2025 continuera d'être une année forte pour l'immobilier dans la province de Malaga est soutenue par les principaux indicateurs, il semble donc que nous ne soyons pas encore sortis du cycle de croissance - grâce à une demande toujours forte qui reste pour l'instant en équilibre avec les hausses de prix », conclut Mariano Beristain Directeur Général chez DM Properties. « L'augmentation de l'offre devrait commencer à réduire la pression sur la valeur des propriétés, et les taux de croissance des prix devraient ralentir en 2026, ce qui est une bonne chose pour l'équilibre du marché. »

Chiffres

• PRIX : augmentation de 13,6 % dans la province de Malaga en 2024 - 5 à 15 % prévus en 2025 pour les reventes existantes et plus de 15 % prévus pour les nouvelles constructions (source : TINSA).
• OFFRE : Plus de 8 900 nouvelles propriétés approuvées dans la province de Malaga en 2024, soit une augmentation de 27,5 % par rapport à 2023 (source : Ordre officiel des architectes de Malaga).
• La croissance économique espagnole pour 2025 devrait atteindre 2,8 %, soit 1 point de pourcentage de plus que prévu initialement, et l'une des économies à la croissance la plus rapide de l'UE (source : BBVA Research, sur la base des données officielles de l'INE).
• INFLATION : devrait baisser à environ 2 % en 2025 (source : Département Économie et Finances de l'Union européenne).
• PRÊTS HYPOTHÉCAIRES : les prêts augmentent désormais souvent de 70 % à 80 %, avec des taux d'intérêt aussi bas que 2 % (source : Forcadell).

Beatriz Martinez, 14 Apr 2025 - Actualités