Entretien avec Javier Pérez de Vargas : L’évolution et l’avenir de l’urbanisme à Marbella

Dans cet entretien, nous parlons de la situation de l'urbanisme à Marbella avec Javier Pérez de Vargas, avocat et membre de l'un des cabinets les plus prestigieux de la Costa del Sol. Nous parlons non seulement du passé et du présent du développement urbain de la ville, mais aussi de ses perspectives d'avenir. Tout au long de la conversation, Javier nous fait revivre les moments clés de la planification urbaine, depuis le plan controversé de 1986 jusqu'aux propositions les plus récentes d'un nouveau plan général, adapté aux exigences actuelles en matière d'urbanisme. Nous examinons les erreurs du passé et les défis auxquels la ville est confrontée pour garantir une croissance ordonnée et durable, conforme aux attentes d'une ville moderne et résiliente comme Marbella.

Mariano Beristain (DM): Aujourd'hui est un jour spécial pour notre cabinet car nous interviewons Javier Pérez de Vargas, partenaire et membre de l'un des cabinets d'avocats les plus importants et les plus réputés de Marbella. Basé à Estepona et Marbella, le cabinet Pérez Vargas est un pionnier dans la fourniture de conseils juridiques complets dans le domaine de l'immobilier et compte plus de 50 ans d'expérience dans le secteur. Il se spécialise principalement dans l'urbanisme, le droit civil, le droit procédural, le droit commercial et le droit bancaire dans le domaine de l'immobilier.

Javier Perez de Vargas (JPV): Merci beaucoup, Mariano, tout d'abord pour l'invitation ; c'est un plaisir d'être ici à Diana Morales Properties.

DM: Aujourd'hui, nous allons parler de la situation de l'urbanisme à Marbella, non seulement dans le passé et le présent, mais aussi dans l'avenir. Pour commencer, pourriez-vous nous donner un bref aperçu de l'évolution de l'urbanisme à Marbella depuis ses débuts jusqu'à aujourd'hui ?

JPV: Je crois qu'il faut commencer par le plan de 1986, qui est le plan actuellement en vigueur. C'est déjà assez surprenant, car il est clair qu'avec tous les changements de la société au niveau économique, culturel et municipal, le plan de 1986 n'est plus adéquat. Marbella s'est développée dans une large mesure en dehors du cadre de ce plan dépassé.

Le plan de 1998 est un autre point critique dans l'histoire de l'urbanisme à Marbella, car il a jeté les bases de certains des problèmes auxquels nous sommes confrontés aujourd'hui. En résumé, le plan a été partiellement approuvé puis suspendu, ce qui a conduit à l'octroi d'un millier de permis conformément à ce plan, bien qu'il n'ait jamais été formellement approuvé par la Junta de Andalucía. Il en a résulté 18 000 logements irréguliers qui ont été la source de nombreux problèmes au fil des ans. Vient ensuite le plan de 2010, élaboré après la dissolution de la société locale en 2006. Un nouveau plan a été commandé pour remédier à la situation, mais il a lui aussi connu des revers. En 2015, le 27 octobre, la Cour suprême a annulé ce plan par deux arrêts.

DM: Javier, pourquoi tant de plans d'urbanisme sont-ils annulés à Marbella ? Quelles sont les causes de ces actions ?

JPV: Il est essentiel de comprendre pourquoi le plan de 2010 a été annulé afin d'éviter de répéter les mêmes erreurs. Comme le dit le proverbe, « ceux qui ne connaissent pas leur histoire sont condamnés à la répéter ». En résumé, le plan de 2010 était trop axé sur le logement irrégulier, tentant de régler des problèmes passés plutôt que de concevoir un modèle de ville pour l'avenir. La Cour suprême a estimé que les obligations imposées aux promoteurs n'étaient pas justifiées, étant donné qu'ils n'étaient plus les propriétaires légaux. La Cour a également critiqué le plan pour avoir fondé nombre de ses dispositions sur la compensation des irrégularités du passé plutôt que sur la construction d'une vision de la ville future.

DM: D'un point de vue juridique, quelles sont les erreurs commises lors de l'élaboration du plan ? Vous avez mentionné le fait de trop se focaliser sur le passé plutôt que sur l'avenir. Y a-t-il d'autres aspects juridiques qui méritent d'être soulignés ?

JPV: Plusieurs municipalités ont été confrontées à des problèmes similaires, avec plus de 100 plans généraux annulés ces dernières années. Il est essentiel de respecter les réglementations environnementales, qui sont aujourd'hui cruciales. Les plans d'urbanisme doivent être conformes aux réglementations de rang supérieur, ce qui permet d'éviter les annulations à l'avenir. En outre, des rapports sectoriels détaillés sont nécessaires.

DM: Quel est l'impact de ces annulations sur le développement économique et social de la ville ?

JPV: Marbella a fait preuve de résilience, malgré le chaos politique et urbanistique et les gros titres négatifs qui ont généré une alarme sociale à l'étranger. Nous avons constaté une hésitation de la part des clients étrangers qui cherchent à obtenir des conseils auprès de cabinets d'avocats spécialisés dans l'urbanisme. La dégradation de l'image de marque et l'incertitude juridique ont été préjudiciables, mais malgré tout, Marbella reste une destination très recherchée par les investisseurs étrangers et les résidents.

DM: Aujourd'hui, quelle est la situation actuelle de l'urbanisme à Marbella ?

JPV: La situation actuelle est prometteuse. Un nouveau plan est en cours d'élaboration. Dans notre bureau, nous disons souvent que si l'annulation du plan de 2010 a été malheureuse à court terme, elle s'est avérée être une bonne nouvelle à long terme, car elle nous permet de concevoir un modèle de ville tourné vers l'avenir. Le nouveau plan est élaboré conformément à la nouvelle loi foncière andalouse, connue sous le nom de « la lista ». Cette loi, qui a été adoptée en novembre 2021 et est entrée en vigueur en décembre, divise le plan général en deux documents : le plan général d'aménagement municipal (PEGOM) et le plan d'urbanisme (POU). Le PEGOM décrit les structures fondamentales et établit une distinction entre les terres rurales et les terres urbaines. La deuxième révision du plan fait actuellement l'objet d'une consultation publique, qui doit s'achever le 23 août. Selon le délégué à l'urbanisme, Eduardo Díaz, le conseil municipal prévoit l'approbation finale du plan pour le début de l'année 2025.

DM: Permettez-moi de laisser la question à un million de dollars pour la fin. Quand pensez-vous que nous pourrons disposer d'un plan pleinement approuvé et opérationnel ?

JPV: C'est en effet la question à un million de dollars ! Le POU est le deuxième document de planification, qui établit les lignes directrices détaillées de la planification. Il a passé avec succès la phase de consultation publique et fait actuellement l'objet d'une évaluation environnementale. D'après les informations fournies par le conseil municipal, le plan devrait être entièrement approuvé, publié et entré en vigueur d'ici 2026. C'est un plan très attendu, qui suscite beaucoup d'enthousiasme.

DM: Nous l'attendons depuis des années, en effet ! Le nouveau plan vise un développement urbain plus équilibré, plus durable et plus participatif. Quels sont les changements significatifs auxquels on peut s'attendre avec ce nouveau plan?

JPV: Comme nous l'avons dit, la « lista » introduit de nombreuses nouveautés, dont l'une des plus importantes est la division du plan général en deux documents. La loi simplifie également la classification des terres en zones urbaines et rurales, avec différentes catégories au sein des terres rurales, telles que les zones spécialement protégées. L'un des principaux objectifs est de rendre la planification urbaine plus flexible, en évitant la rigidité et en permettant la réalisation de projets d'intérêt général. Un autre objectif important est d'éviter des conséquences dramatiques si un tribunal annule une partie du plan, puisque chaque document est indépendant. Cela offre une meilleure protection à l'ensemble de la structure de planification.

DM: Quels sont les défis à relever lors de la procédure d'approbation ou de la mise en œuvre du nouveau plan général?

JPV: Je pense que les erreurs du passé sont traitées de manière efficace. L'un des principaux défis est d'assurer une large participation des citoyens et de parvenir à un consensus. Un autre défi consiste à s'adapter aux réglementations environnementales, ce qui est essentiel. Enfin, un défi important ici à Marbella est l'intégration des 18 000 logements irréguliers dans le nouveau modèle de la ville.

DM: Vous avez évoqué tout à l'heure la résilience de Marbella. Comment voyez-vous l'impact de ce nouveau plan sur l'avenir de la ville en termes de durabilité et de croissance économique et sociale ?

JPV: Je m'appuierais sur le rapport, car je suis très optimiste et je considère comme acquis que le plan sera approuvé dans les délais prévus, qu'il a un bon rythme et qu'il n'y aura pas de failles, donc c'est le plan qui sera exécuté. Si nous nous reportons au rapport du PGOM, qui nous parle de la conception de la ville et qui est plus avancé, dans la section 2.5 du rapport informatif, le modèle de ville que l'on cherche à obtenir est parfaitement défini. Ainsi, les exigences de la Cour suprême et ce qui devrait être l'objet de la planification sont remplis, et là on parle de ville verte ou de ville jardin, c'est-à-dire que Marbella, malgré tous les problèmes, a l'un des plus hauts standards d'espaces verts publics en Espagne, si nous la comparons avec d'autres villes. C'est une ville polynucléaire, polynucléaire dans le sens où il n'y a plus seulement deux noyaux, San Pedro et Marbella, mais d'autres noyaux sont reconnus au sein de cette cité-jardin qui dispose d'espaces verts publics et aussi de tous les espaces privés. Il est également reconnu que les maisons individuelles avec leurs jardins, les bosquets d'arbres, les terrains de golf, contribuent tous à la ville verte, à la cité-jardin. En ce qui concerne la ville plurinucléaire, elle reconnaît la cité-jardin à l'ouest (Guadalmina, Nueva Andalucia) et à l'est (Elviria, Rosario, Rio Real) comme un noyau de population, et tout cela est très important parce que c'est lié à la ville de 15 minutes, à la durabilité.

DM: Hors caméra, j'ai demandé si le plan prenait en compte la croissance démographique de la ville et s'il abordait les problèmes de circulation, qui constituent actuellement un défi majeur.

JPV: Oui, le rapport aborde explicitement cette question. L'un des aspects clés est l'amélioration de l'infrastructure routière et la promotion de la mobilité durable, comme la piétonisation et les pistes cyclables. L'accent mis sur l'amélioration de la mobilité est crucial, en particulier dans une ville dont la base économique repose fortement sur le tourisme résidentiel.

DM: D'un point de vue juridique, quelles sont les principales considérations à prendre en compte dans le développement urbain d'une ville comme Marbella ?

JPV: Pour éviter de futures contestations juridiques, il est essentiel d'assurer la compatibilité entre l'urbanisme et les exigences environnementales. À Marbella en particulier, il convient d'accorder une attention particulière à l'intégration des habitations irrégulières sans imposer de charges excessives ou d'exigences de compensation. Nombre de ces maisons sont habitées depuis des décennies et ont été construites avec des permis de construire légitimes. La sécurité juridique et la bonne foi sont essentielles, en particulier pour les investisseurs et les propriétaires. Idéalement, une fois le nouveau plan mis en place, la diligence raisonnable devrait devenir l'exception plutôt que la règle.

DM: Ce serait le scénario idéal, Javier. Quelles leçons peut-on tirer du passé pour éviter les déconvenues à l'avenir ?

JPV: Tout d'abord, le plan doit définir une conception de la ville réaliste et tournée vers l'avenir. L'erreur fondamentale a été de laisser le développement urbain dicter la conception de la ville plutôt que l'inverse. Il est également essentiel de respecter les exigences environnementales, les évaluations environnementales stratégiques et les rapports sectoriels afin d'éviter les vides juridiques.

DM: Pour conclure, j'ai une dernière question plus personnelle : comment voyez-vous l'avenir de l'urbanisme à Marbella dans les 10 à 20 prochaines années ?

JPV: Les tentatives de normalisation de l'urbanisme à Marbella ont connu des échecs par le passé, mais je crois qu'aujourd'hui nous disposons de tous les éléments nécessaires. L'urbanisme doit contribuer à la croissance durable de Marbella, en s'appuyant sur des professionnels expérimentés et des ressources exceptionnelles telles que des établissements d'enseignement et de soins de santé. Je suis convaincu que Marbella est sur la bonne voie pour atteindre le modèle de ville auquel nous aspirons.

DM: C'est encourageant. Merci beaucoup, Javier, pour vos commentaires. Ce fut un plaisir de vous recevoir chez Diana Morales Properties, et nous apprécions l'opportunité de discuter d'un sujet aussi crucial avec un membre de l'un des cabinets d'avocats les plus réputés de Marbella. Nous vous remercions pour le temps que vous nous avez accordé.

Pia Arrieta, 05 Nov 2024 - Actualités