L’urbanisme de Marbella – du PGOU au POU

L'histoire de Marbella en matière d'urbanisme a été mouvementée, avec de nombreuses infractions et des problèmes ultérieurs découlant de la période (1991-2002) pendant laquelle Jesus Gíl y Gíl était maire. Plus de vingt ans plus tard, la ville subit encore les conséquences des nombreuses propriétés illégales héritées de cette époque, et une directive d'urbanisme est en cours d'élaboration depuis une dizaine d'années. Dans cette mise à jour, nous nous entretenons avec des experts en urbanisme, l'avocat Javier Perez de Vargas et l'architecte Alberto Diaz Hermidas, sur les questions complexes de désenchevêtrement auxquelles sont confrontés les législateurs et les urbanistes, ainsi que sur la nouvelle vision récemment exposée par la mairesse Ángeles Muñoz et son administration.

Comprendre l'urbanisme de Marbella : du PGOU de 1986 au PGOU de Gil de 1998

Lorsque Jesus Gíl y Gíl est devenu maire de Marbella en 1991, il a hérité du « plan général d'urbanisme » ou PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística) de 1986. Non content des restrictions imposées à la construction dans les zones vertes désignées et dans les zones dont le zonage ne permettait pas le développement résidentiel, il a ordonné au service d'urbanisme de commencer à rédiger un nouveau PGOU avec une approche plus souple en matière de développement. « Les travaux ont commencé en 1992 et, une fois achevés en 1998, ils ont été connus sous le nom de PGOU 98. Cette directive d'urbanisme n'a toutefois jamais été approuvée par le gouvernement autonome régional d'Andalousie, la Junta de Andalucía, mais M. Gil et son administration à la mairie de Marbella l'ont considérée comme étant en vigueur et ont agi en conséquence », explique Javier Pérez de Vargas Ruedas, associé principal de Pérez de Vargas Abogados.

« C'est à ce moment précis que l'administration Gil s'est écartée de la pratique urbanistique prescrite et a délivré plus de 1 000 permis de construire qui étaient, en fait, illégaux. Le fait que la mairie travaillait sur la base du PGOU 98 non ratifié alors qu'officiellement le PGOU 86 était toujours en vigueur est à l'origine de la plupart des problèmes dont ont hérité les administrations suivantes, y compris le fait que quelque 18 000 propriétés construites ou initiées au cours de la période comprise entre 1992 et 2002 (y compris par la suite) restent juridiquement ambiguës. » Techniquement, elles sont illégales et pourraient théoriquement être démolies, mais d'une part, il faut être pragmatique lorsqu'on s'occupe d'un tel volume de logements, et d'autre part, une nouvelle législation a depuis limité la période pendant laquelle les édifices non légaux peuvent être démolis à cinq ans à partir du moment où ils sont déclarés illégaux.

« En fin de compte, seuls les squelettes des bâtiments inachevés seront peut-être démolis », déclare Alberto Díaz Hermidas, architecte et spécialiste de l'urbanisme. « Il y aura très probablement des amendes. Mais elles seront difficiles à percevoir, car cela nécessiterait une infrastructure importante et serait très impopulaire, de sorte que ces sanctions resteront probablement symboliques. La situation s'est déjà largement normalisée, les banques accordant désormais des prêts hypothécaires pour toutes les propriétés, à l'exception de celles qui posent manifestement problème, et avec l'arrivée des nouvelles directives de planification, la situation se normalisera également dans un cadre juridique.

Le plan d'urbanisme de Marbella de 2010 : La recherche d'un nouveau PGOU

L'héritage de Gil, à l'origine de cette situation, s'est poursuivi pendant quatre années supplémentaires, par le biais de maires suppléants, et s'est achevé par la dissolution de la mairie en mai 2006, remplacée par une « commission de gestion » spéciale jusqu'à la tenue d'élections en mai de l'année suivante », explique M. Pérez de Vargas. « Pris au milieu des retombées de l'après-Gil, l'un des principaux actes de cette administration temporaire a été de commander une révision actualisée du PGOU 86, dont le résultat a été le PGOU 2010 ». Bien qu'il ait cherché à normaliser la situation et à rétablir un semblant d'ordre dans l'environnement de planification urbaine de Marbella, le document a été fortement critiqué pour son approche trop pragmatique du problème, selon laquelle les promoteurs « errants » étaient encouragés à offrir des compensations économiques (souvent sous la forme de dons de terrains ou de travaux publics à la ville) en échange de la légalisation de ce qui était devenu à nouveau des projets illégaux dans l'ère post-Gil.

Le PGOU 2010 semblait permettre à Marbella de se tirer d'affaire, mais le27 octobre 2015, la Cour suprême d'Espagne a ordonné son annulation, obligeant Marbella à revenir aux règles et conditions du PGOU 86 jusqu'à ce qu'un nouveau document puisse être produit et, surtout, approuvé. C'était il y a neuf ans, et le développement urbain et les investissements à Marbella dépendent toujours d'une directive d'urbanisme vieille de près de 40 ans. « Depuis des années, on nous promet un nouveau PGOU qui non seulement résoudra le problème hérité des propriétés et des urbanisations juridiquement ambiguës, mais qui créera également une vision et un plan d'action efficaces pour le développement et la croissance futurs de la ville », déclare Alberto.

Un nouvel environnement de planification

Non seulement la mairie d'Ángeles Muñoz prétend avoir une vision claire de la Marbella moderne de demain, mais sa planification urbaine s'inscrira également dans un nouvel environnement technique, comme le prévoit la nouvelle Ley 7/2021 de suelo de Andalucía. Son nom complet - Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía - abrégé en LISTA et signifiant « Loi pour la promotion de la durabilité du territoire andalou », définit un nouvel environnement et une nouvelle approche de la planification urbaine au sein de la région autonome. Ce changement vise à donner aux services d'urbanisme les outils nécessaires pour s'adapter aux nouvelles réalités et aux nouveaux objectifs, tels que le développement d'infrastructures modernes (numériques), la durabilité et les moyens de lutter contre les embouteillages, la consommation d'eau et d'énergie, ainsi que la création de nouvelles habitations et d'espaces publics (verts).

Dans ce cadre, l'ancien système PGOU sera remplacé par un nouveau POU (Plan de Ordenación Urbano ou « plan urbain ») et un PGOM (Plan General de Ordenación Municipal ou « plan urbain municipal »).

La principale différence entre le POU et le PGOM réside dans leur portée et leur spécificité au sein de la planification territoriale et urbaine:

• Le plan d'urbanisme (POU) vise à fournir une planification urbaine détaillée de la ville existante et à répondre aux besoins d'amélioration, de régénération et de réhabilitation. Il s'agit d'un document de planification spécifiquement axé sur le développement et l'organisation du territoire urbain.
• Le plan municipal général (PGOM) contient la planification urbaine générale, étant l'instrument qui configure et définit le modèle de ville à moyen et long terme. Il s'agit d'un document plus large qui englobe l'ensemble du territoire d'une municipalité, y compris les zones urbaines et rurales.

La mairie de Marbella a présenté son PGOM en janvier 2024, mais bien qu'il s'agisse d'un plan directeur important pour la mise en œuvre ultérieure de la planification et du développement urbains, il est quelque peu théorique et n'atteint pas l'applicabilité pratique et technique du POU, que nous attendons toujours.

Il est dit que le POU sera prêt dans un délai de deux ans, mais le fait que la mairie sera désormais moins dépendante de la Junta de Andalucía pour son approbation finale a une réelle importance, en particulier pour éviter de nouveaux retards. « Le nouveau processus permet également une plus grande implication des citoyens grâce à un forum de participation en ligne, et remplace le Suelo Urbanizable (terrain pouvant être reclassé en zone urbaine) par de simples zones définies comme Urbaines (constructibles) et Rustiques (non constructibles). Le nouveau document devrait donc simplifier et même codifier le processus d'approbation des permis de construire et, de ce fait, être beaucoup moins susceptible de donner lieu à des abus », déclare Alberto.

La vision de Marbella au 21e siècle

Conformément à la tendance internationale dominante, la vision de Marbella dans un avenir proche ou moyen est clairement axée sur la durabilité, l'amélioration de l'infrastructure numérique en vue de créer une « ville intelligente », l'expansion des zones vertes et des espaces publics, la modernisation de l'infrastructure et l'amélioration de la mobilité. On espère que les embouteillages actuels seront améliorés grâce au développement des voies piétonnes et cyclables, à l'augmentation des transports publics, aux systèmes de location/utilisation de voitures à court terme et à l'expansion des services dans les zones résidentielles, de sorte que les résidents et les visiteurs n'auront plus à parcourir autant de kilomètres ou à utiliser la principale route côtière pour accéder aux services quotidiens.

« Une autre exigence qui a été reconnue est la fourniture de logements (locatifs) plus abordables », ajoute Alberto, “tout cela dans le but de conserver et d'entretenir la qualité de vie et la marque cinq étoiles qui font la renommée internationale de Marbella”. Sœur Pérez de Vargas approuve, résumant que l'ambition est de créer une Marbella nouvellement évoluée qui soit inclusive, efficace, ordonnée, verte, connectée et riche de sa diversité.

« Une fois approuvé et entré en vigueur, le nouveau POU fournira à la mairie les outils dont elle a besoin pour élaborer un plan directeur conforme aux besoins d'aujourd'hui et de l'avenir proche. La situation des propriétés semi-légales sera clarifiée, et celles qui entrent dans la catégorie des propriétés illégales se verront infliger des amendes, tandis que seuls quelques squelettes de bâtiments inachevés seront peut-être démolis et remplacés par de nouveaux projets. L'époque où Marbella était « dans le désert » en termes d'urbanisme touche à sa fin et, heureusement, les infractions du passé ne seront plus possibles dans le nouveau cadre. En soi, cela vaut la peine d'attendre ».

En effet, après une succession de PGOU qui ont vu le développement urbain de Marbella soumis au plan de 1986, aux interprétations floues du PGOU 1998, au pragmatisme du PGOU 2010 et enfin au retour à une directive d'urbanisme vieille de plusieurs décennies (PGOU 1986), Marbella a émergé avec un plan directeur (PGOM) qui trace la vision de son avenir, et bientôt, espérons-le, un POU qui fournit le cadre technique dans lequel il sera réalisé. Il s'agit d'un processus de planification urbaine plus sûr et plus inclusif, qui devrait également simplifier et accélérer considérablement le processus de demande de permis de construire dans un environnement urbain qui aura déjà traité le statut, encore ambigu, de milliers de propriétés construites dans les années 1990 et 2000.

Les points clés de la nouvelle vision pour Marbella sont les suivants:

• Normaliser cette situation et donner à des milliers de propriétaires la légalité dont ils ont besoin.
• Moderniser les infrastructures physiques et numériques, améliorer la mobilité (en partie par la création de services décentralisés complémentaires au centre principal), et l'expansion des zones vertes et des espaces publics dans le cadre d'une approche de plus en plus durable du développement urbain.
• Le nouveau PGOM donne le ton de ce qui est à venir et le POU sera le véhicule par lequel il sera réalisé - ouvrant la voie à un nouveau chapitre important de l'histoire de la ville.

Collaborateurs:

Javier Perez de Vargas, associé de Pérez de Vargas Abogados - Spécialistes en droit urbain.

Alberto Diaz Hermidas - Architecte et spécialiste de l'urbanisme.

Pia Arrieta, 21 Août 2024 - Actualités - Analyses