Rapport sur le marché immobilier à Marbella 2016

DM Properties | Knight Frank publie des rapports sur le secteur immobilier de Marbella depuis de nombreuses années, s’affirmant ainsi comme un expert des facteurs pouvant influencer le marché immobilier de la région.

Dans l’édition 2015 du rapport de marché de DM Properties, le passage de la reprise du marché immobilier à une véritable croissance s’était confirmé. Cette tendance reste identique aujourd’hui. L’essor du flux touristique et la reprise du secteur immobilier pousse Marbella à s’agrandir à nouveau, avec la création de start-ups dans tous les domaines, allant des bars et restaurants aux entreprises de technologie de l’information, insufflant ainsi un vent de fraîcheur et d’enthousiasme retrouvé.

Cela dit, il existe des facteurs régionaux, nationaux et internationaux qui permettent d’affirmer qu’il ne s’agit pas d’un simple cycle économique à la hausse. La tendance est donc à un futur de croissance comme le montre le tableau ci-dessous. Alors que nous pouvons nous attendre à une expansion constante à un taux durable et modéré à court terme, il est important d’avoir conscience des facteurs qui sont susceptibles ou de réguler ou de stimuler davantage la croissance et ce, à tout moment.

Prix et volumes de vente

Après avoir atteint un niveau très bas en 2011, les ventes de propriété à Marbella se sont mises à augmenter constamment, générant année après année des gains qui ont depuis longtemps surpassé une croissance à deux chiffres. Cette tendance a été observée pour la première fois à Marbella et s’est ensuite propagée, se répandant des bords de mer les plus prisés jusqu’à certaines des zones les plus isolées, qui avaient été développées au cours du boom immobilier précédent. Au départ, cela était surtout dû au marché du haut de gamme d’une part et à celui des propriétés à bas coût, en ruine ou laissées à l’abandon dans les environs de Marbella, d’autre part. Alors que la quantité de logements non vendus en conséquence de la crise financière a été progressivement absorbée, l’attention a été portée sur les constructions de maisons neuves, dont les premiers projets ont été lancés en 2012 et ne cessent de se multiplier depuis.

Ce fut donc en bien des aspects une reprise verticale, qui est progressivement partie du segment haut de gamme fortement dépendant des acheteurs russes à un autre dominé par les propriétés de moyenne et grande qualité attirant de riches acquéreurs séduits par le mode de vie et le prestige de cette région et provenant de pays tels que la Belgique, les Pays-Bas, la France, le Royaume-Uni, le Moyen-Orient et plus particulièrement de l’ensemble des pays scandinaves. Cela a entraîné une augmentation progressive des prix des propriétés (L’indicateur PIRI du groupe Knight Frank évoque une augmentation de 2% des prix des propriétés à Marbella au cours de l’année 2015), celle-ci étant plus prononcée pour les maisons neuves, les propriétés et parcelles de terre situées au cœur des stations balnéaires ainsi que les emplacements de country club.

Ventes de propriétés de 2004 à 2015 en Marbella, Benahavís et Estepona

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Source: Ministère des Travaux Publics

Qu’est-ce qui a changé?

Les conditions du marché décrites jusqu’alors constituent en grande partie l’évolution d’une tendance qui a d’abord été observée lors de la reprise initiale en 2012 et qui ne cesse de s’accélérer depuis. Mais la décision rendue par la Cour Suprême en novembre 2015 d’annuler l’approvisionnement du PGOU de 2010 (Plan général d’aménagement urbain) est venue quelque peu freiner cette croissance en flèche.

Une nouvelle incertitude entoure le statut juridique d’environ 16 000 propriétés au sein de la municipalité de Marbella. Il s’agit de redéfinir ce dernier afin de déterminer quelles sont exactement les parcelles de terre constructibles et celles qui ne le sont pas. Bien que cette incertitude ait d’abord eu de lourdes conséquences et que les problèmes d’aménagements urbains récurrents de Marbella ne peuvent être considérés comme un atout pour la ville, la demande émanant des acheteurs et investisseurs demeurent inchangée.

L’expansion des zones avoisinantes

Pour autant, les problèmes d’aménagements de Marbella entraînent pour l’instant une croissance encore plus forte des municipalités telles que Benahavís, Estepona, Mijas et Ojén, qui ont emprunté l’une après l’autre le pas de la nouvelle reprise forgée par leur immense voisine, plus grande et plus connue à l’échelle internationale. Le manque d’espace dans les zones les plus prisées de Marbella et l’élargissement naturel de la ville vers l’extérieur prouve aussi que la demande de terrain dans les municipalités voisines de Benehavis et d’Estepona, zones où un développement futur est encore possible, a augmenté.

Cependant, un autre facteur vient contribuer à ce phénomène. Bon nombre des gros investissements immobiliers menés par des fonds internationaux se concentraient déjà sur Estepona, Benahavís et Mijas avant que le PGOU vienne frapper Marbella de plein fouet au mois de novembre dernier. À mesure qu’elle se développe, la Costa del Sol semble de plus en plus unie puisque l’attrait pour le charme exercé par Marbella commence à se faire sentir chez ses voisins. Ce processus a conduit Marbella, Benahavís et Estepona à former conjointement l’autoproclamé «Triangle d’or». Nous observons d’ores et déjà, non seulement de nouveaux développements, mais aussi des complexes modernes de milieu et haut de gamme aux prix forts qui se vendent facilement dans des destinations touristiques prisées comme Santa Clara, Nueva Alcántara, La Alquería, le New Golden Mile et la côte ouest d’Estepona.

Profil de l’acheteur

Nous avons mis en avant dans le tableau ci-dessous le vaste éventail de nationalités optant pour le mode de vie de la région de Marbella. Celui-ci montre que le segment haut de gamme dominé par les acheteurs russes au plus fort de la crise n’a plus la même importance et que ces derniers se font de moins en moins nombreux. Cela n’a pas forcément grand-chose à voir avec Marbella mais est principalement le fruit de facteurs géopolitiques qui encouragent fortement aussi bien la classe moyenne que les riches acheteurs venant du Moyen Orient à investir dans un véritable havre de paix tel que la Costa del Sol.

Classement des acheteurs en Andalousie selon leur nationalité

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Dans un marché dominé par les propriétés dont le prix varie entre 1et 5 millions d’euros, avec des ventes occasionnelles dans la région pouvant atteindre les 5 millions d’euros, l’entrain des acheteurs britanniques a été quelque peu atténué face à l’incertitude que le débat pour le Brexit a entraînée. Toutefois, l’histoire d’amour qui lie depuis longtemps le Royaume-Uni et le sud de l’Espagne reste très forte.

Fidèles aux tendances internationales, la majorité des acheteurs de la Costa del Sol recherchent actuellement des propriétés modernes et contemporaines. En général, celles-ci sont des appartements ou villas à l’architecture simple et aux façades élégantes, avec de grandes baies vitrées, des pièces à vivre décloisonnées, et équipées de cuisines modernes et de la dernière génération de salle de bain et de terrasses. En ce qui concerne les villas, les choix se portent désormais sur des propriétés plus compactes et faciles à entretenir.

Tendance actuelle

En termes d’investissements et de développement, l’ampleur des projets évolue. En effet, les complexes résidentiels faits sur mesure qui ont dominé les premières étapes du renouveau de la construction sont désormais progressivement éclipsés par des entreprises de plus grande échelle pouvant une fois de plus compter sur la participation des grandes banques. C’est une tendance que nous avons déjà observée auparavant, et qui confirme tant le cycle de croissance actuel que sa transition d’un marché en reprise vers une phase de croissance plus mature dans laquelle l’acheteur et le vendeur trouvent un équilibre. Après avoir effectué sa transition vers un marché de la demande, la prochaine étape du marché immobilier de Marbella est de se convertir en un marché de l’offre dans les zones les plus prisées au cours des prochaines années, pour ainsi faire en sorte que la croissance continue à ce rythme.

Alors que le secteur immobilier revient à la mode comme option d’investissement pour les grandes fortunes mondiales, les anciens marchés en expansion tels que Londres, New York, Hong Kong et la Suisse se rétractent quelque peu, ce qui profite à des régions comme la nôtre, non seulement grâce au côté glamour ou au mode de vie qu’elles offrent, mais aussi parce qu’être propriétaire ici est encore considéré comme offrant le meilleur rapport qualité prix et une possibilité de retour sur investissement.

Pia Arrieta, 22 Juil 2016 - Actualités - Analyses - Propriétés