¿Se dirige el mercado inmobiliario de Marbella hacia una burbuja?

Los mercados inmobiliarios, como la mayoría de las cosas en la vida, se mueven en ciclos: suben y bajan, y luego lo mismo. Después de cuatro años de crecimiento bastante intenso, con una alta demanda que impulsa rápidos aumentos de precios, algunas personas se preguntan si el mercado no podría estar en camino de una burbuja. En otras palabras, si estamos a punto de llegar al final del último ciclo de crecimiento.

«La verdad es que no parece que sea así. A pesar de la alta demanda que ha estado presente desde hace algún tiempo y del aumento de los precios, no hay una sensación palpable de burbuja inmobiliaria en la Costa del Sol ni ningún indicador objetivo que apunte en esa dirección. La demanda sigue siendo fuerte, pero la tasa de crecimiento se está desacelerando gradualmente un poco desde lo que claramente fueron niveles insosteniblemente altos en 2022, y lo mismo ocurre con los precios, que siguen creciendo pero a un ritmo ligeramente reducido. Si comparamos la situación actual con la antesala de la crisis financiera de 2008, está claro que aún estamos muy lejos de ese escenario», afirma Pia Arrieta, consejera delegada de DM Properties/Knight Frank en Marbella.

Esto se debe a que en los años previos a la crisis financiera, la demanda intrínseca de viviendas en la Costa del Sol había sido sustituida, en una proporción muy significativa, por personas que compraban únicamente por razones de inversión. En otras palabras, el mercado estaba plagado de especulación, y esto, combinado con un entorno crediticio demasiado liberal, acabó provocando el fuerte impacto de la crisis financiera de 2008 en los sectores inmobiliario y de la construcción locales, lo que también afectó a los bancos. Hoy en día, los bancos son más cautelosos y están recapitalizados, la economía española está creciendo bien y, con ella, el desempleo está en un nivel bajo, los salarios apenas superan la inflación y, por lo tanto, hay más y mejores empleos, lo que estimula el gasto de los consumidores y el ahorro, y potencialmente el impulso para ascender en la escala inmobiliaria.

Nuestra región

Lo anterior se refiere principalmente al panorama nacional y también a otros mercados en gran medida nacionales, como Málaga, donde el coste de las propiedades en el centro de la ciudad está llevando a más y más compradores (especialmente jóvenes) a los nuevos barrios periféricos, así como a zonas adyacentes como Torremolinos y Benalmádena, que también verán aumentar su fortuna. En Marbella y alrededores, sin embargo, la mayor parte de la demanda proviene de compradores extranjeros (en su mayoría europeos), muchos de los cuales son compradores adinerados de segundas y primeras viviendas en efectivo, así como inversores. La demanda intrínseca de España sigue siendo fuerte, en forma de cifras récord de turistas y gasto (que contribuyen hasta en un 20 % o más a la economía española) y compras de viviendas, así como de inversión extranjera directa en todo tipo de proyectos, especialmente en promoción inmobiliaria.

Muchos inversores compran para alquilar, pero mientras que existe un impulso gubernamental para reducir el número de propiedades con licencia turística que permite alquileres vacacionales, apoyado por muchas comunidades de propietarios que votan a favor de hacer lo mismo, la legislación más reciente que da a los propietarios mucho más poder para desalojar a los ocupantes ilegales favorece el mercado de alquiler a largo plazo. Sin embargo, la mayoría sigue comprando propiedades en Marbella y alrededores como casa de vacaciones o, cada vez más, también como residencia permanente o casi permanente. Esta fuerte demanda intrínseca y continua de inmuebles en la Costa del Sol sigue impulsando un mercado boyante, y aunque una ligera desaceleración del ritmo de crecimiento también debería suponer una menor presión sobre el valor de los inmuebles, se espera que este aumente entre un 5 % y un 15 % este año, debido en parte a la relativa escasez de oferta y al aumento de los costes de construcción a causa de los precios del suelo y la escasez de mano de obra.

Esto último afecta especialmente a las viviendas de nueva construcción, cuyo precio se espera que experimente un aumento del 15-20 %, mientras que las propiedades de segunda mano caerán en un rango del 5-15 %, dependiendo de la vivienda y su ubicación. Los precios también se verán impulsados al alza por la disminución gradual de los tipos de interés, pero aunque es probable que estas condiciones sigan dominando en 2025, muchos esperan que el aumento de la oferta de viviendas nuevas comience a aliviar la escasez de oferta frente a la demanda el próximo año, que es cuando podríamos empezar a ver una desaceleración más seria en la tasa de los valores inmobiliarios en la Costa del Sol y Málaga.

En resumen

En resumen, todo lo anterior significa que podemos:

• Esperar que 2025 sea otro año muy activo en las transacciones inmobiliarias de la Costa del Sol, con el resto de España y el mercado nacional también repuntando tras una ligera caída el año pasado.
• Los precios seguirán subiendo debido a la oferta limitada frente a la alta demanda, cada vez más también del mercado nacional, pero especialmente del mercado internacional de alto poder adquisitivo en Marbella y alrededores.
• Las nuevas construcciones comenzarán a aliviar la escasez de propiedades para 2026, pero no antes de que veamos aumentos de precios del 5-15 % en reventas y del 15-20 % en nuevas construcciones a lo largo de 2025.
• La nueva legislación y la prevista hacen que los alquileres a corto plazo sean más difíciles, pero favorecen a los propietarios e inversores en relación con los alquileres a largo plazo.
• El ritmo de las transacciones inmobiliarias en la Costa del Sol puede empezar a ralentizarse un poco en 2025 y 2026, pero seguirá siendo boyante.

«La impresión sobre el terreno de que no nos estamos acercando a una burbuja inmobiliaria y de que 2025 seguirá siendo un año fuerte para el sector inmobiliario en la provincia de Málaga está respaldada por los principales indicadores, por lo que parece que aún no hemos salido del ciclo de crecimiento, gracias a la fuerte demanda continua que, por ahora, se mantiene en equilibrio con los aumentos de precios», concluye Mariano Beristain, Director General de DM Properties. «Una oferta creciente de existencias debería empezar a reducir la presión sobre los valores inmobiliarios, y en 2026 deberían ralentizarse las tasas de crecimiento de los precios, lo que, en términos de equilibrio continuo del mercado, es algo bueno».

Cifras

• PRECIOS: aumento del 13,6 % en la provincia de Málaga en 2024; se espera un aumento del 5-15 % en 2025 para las reventas existentes y de más del 15 % en las nuevas construcciones (fuente: TINSA).
• OFERTA: Más de 8900 nuevas propiedades aprobadas en la provincia de Málaga en 2024, un 27,5 % más que en 2023 (fuente: Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga).
• Crecimiento económico español para 2025 previsto en un 2,8 %, 1 pp más de lo estimado originalmente, y una de las economías de más rápido crecimiento en la UE (fuente: BBVA Research basado en datos oficiales del INE).
• INFLACIÓN: se espera que baje hasta alrededor del 2 % en 2025 (fuente: Departamento de Economía y Finanzas de la Unión Europea).
• HIPOTECAS: los préstamos ahora suelen aumentar del 70 % al 80 %, con tipos de interés tan bajos como el 2 % (fuente: Forcadell).

Beatriz Martinez, 14 Apr 2025 - Noticias