Entrevista con Javier Pérez de Vargas: La Evolución y el Futuro del Urbanismo en Marbella

En esta entrevista, exploramos la situación urbanística de Marbella con Javier Perez de Vargas, abogado y miembro de uno de los buffetes más prestigiosos de la Costa del Sol. Abordamos no solo el pasado y presente del urbanismo en la ciudad, sino también sus perspectivas de futuro. A lo largo de la conversación, Javier nos guía por los momentos clave del desarrollo urbanístico, desde el polémico Plan de 1986 hasta las más recientes propuestas de un nuevo plan general, adaptado a las exigencias urbanísticas actuales. Analizamos los errores del pasado y los retos que enfrenta la ciudad para asegurar un crecimiento ordenado, sostenible y alineado con las expectativas de una ciudad moderna y resiliente como Marbella.

Mariano Beristain (DM): Hoy es un día especial para nuestra empresa ya que vamos a entrevistar a Javier Pérez de Vargas, socio y miembro de uno de los bufetes más importantes y con mejor reputación en Marbella. Con sede en Estepona y en Marbella, el despacho de Pérez Vargas es pionero en la prestación de servicios de asesoramiento jurídico integral en el ámbito inmobiliario y además cuenta con más de 50 años de experiencia en el sector. Se especializan sobre todo en derecho urbanístico, civil, procesal, mercantil y bancario en el ámbito inmobiliario.

Javier Perez de Vargas (JPV): Muchas gracias Mariano, primero por la invitación, es un placer estar aquí en Diana Morales.

DM: Hoy vamos a hablar de la situación urbanística en Marbella, no sólo del pasado y presente, sino también del futuro. Para eso contamos con Javier, que es especialista en el área. Para empezar, ¿podrías darnos una breve descripción de la evolución del urbanismo en Marbella desde sus inicios hasta la actualidad?

JPV: Yo creo que para eso tenemos que detenernos en el plan de 1986 que es el plan que actualmente está en vigor, lo cual ya nos chirría algo, por sentido común. Cualquier ciudadano, persona que se acerque a Marbella verá que es una anomalía que aún siga en vigor ese plan con todo lo que ha cambiado la sociedad a nivel económico, a nivel cultural y la propia realidad del municipio de Marbella, que urbanísticamente en gran parte se ha desarrollado al margen de este plan del 86.

Y eso nos lleva al plan de 1998 que es uno de los orígenes de los problemas urbanísticos que hemos tenido en los últimos años, porque es un plan que tiene una característica; vamos a resumir y a simplificar, no llegó a entrar en vigor y se aprobó parcialmente pero luego se suspendió. No llegó a entrar en vigor, pero sin embargo sí que el ayuntamiento concedió mil licencias conforme a ese plan que nunca llegó a ser aprobado por la Junta de Andalucía.

Eso dio a su vez lugar a las 18.000 viviendas irregulares que tantos dolores de cabeza han dado en los últimos años. Luego saltaríamos a la etapa del plan del 2010, cuando se liquidó la corporación en el año 2006. La comisión gestora encargó a un equipo redactor de fuera un nuevo plan. Por supuesto, era necesario, porque al anularse el del 98 volvíamos al del 1986. Y fue un plan que intentó normalizar urbanísticamente la situación en Marbella, pero que no lo consiguió. Fue un intento frustrado. Como sabes, en 2015, el 27 de octubre, se dictan dos sentencias por parte del Tribunal Supremo que anulan ese plan.

DM: Javier, ¿por qué hay tantas anulaciones de planes en Marbella? ¿Qué causa estas acciones?

JPV: Es importante entrar a analizar por qué fue anulado el plan del 2010, porque así podemos conocer los errores que se cometieron y no volverlos a repetir ahora.

El que no conoce su historia está condenado a repetirla.
Muy resumidamente, el gran problema del plan del 2010 fue y lo dice la memoria del actual plan que se está tramitando es que se centró demasiado en las viviendas irregulares. Es decir, un plan general el objeto principal que tiene que tener es el de diseñar una ciudad, es decir, mirar al futuro. Y ese plan miraba demasiado al pasado e intentaba de alguna forma sancionar esas prácticas que se habían producido. Luego imponía deberes urbanísticos a los promotores cuando el Supremo no encontró que realmente estuvieran bien justificados, no tenían soporte legal porque ya no eran propietarios.

Otra de las cosas que decía la sentencia del Tribunal o las sentencias del Tribunal Supremo es que todas las dotaciones que se preveían en esa revisión del plan, conocido como plan del 2010, no estaban justificadas en el modelo de ciudad futuro, sino en, compensar las irregularidades del pasado. Ese es el concepto. El problema principal.

DM: Desde el punto de vista legal ¿qué errores se han cometido en la elaboración del plan? Has mencionado el no mirar lo suficiente al futuro, ¿no? Es decir, en basarlo en el pasado. ¿Hay algún otro aspecto legal que tú consideras o que quizá merezca la pena resaltar hoy?

JPV: También se han equivocado en la situación de otros municipios que han visto anulado su plan en los últimos años. Se han producido más de 100 anulaciones de planes generales, tenemos casos muy cercanos de municipios vecinos.

Entiendo que es muy importante tener en cuenta los trámites medioambientales. A día de hoy es fundamental; y que el ordenamiento urbanístico cumpla las exigencias medioambientales eso es un punto en el que hay que poner mucho mucho hincapié.

Tambien el plan general tiene un rango de reglamento y por lo tanto tiene que cumplir las normas de rango superior. Ahí también es un aspecto importante para evitar fisuras que puedan lugar a futuras anulaciones. Y los informes sectoriales de todo tipo.

DM: ¿Qué impacto han tenido estas anulaciones en el desarrollo económico y social de la ciudad?

JPV: Marbella ha demostrado que es una ciudad muy resiliente, porque evidentemente a nivel de imagen, en algunos momentos caos político urbanístico y anulaciones han generado alarma social en el en el extranjero.

DM: Nosotros hemos visto en la profesión el temor del que venía de fuera para que le recomendamos algún bufete que fuese experto en urbanismo. Compro no compro…… lo hemos notado desde nuestra posición.

JPV: También nosotros en el despacho hemos recibido en aquella etapa múltiples consultas de clientes que venían alarmados por las noticias que se recibían de Marbella.

Luego también ha sido muy negativo, aparte de la imagen de marca que se ve dañada, la inseguridad jurídica. Al final, en todos los ámbitos, también en el sector inmobiliario, vosotros lo conocéis mejor que nadie, pero también en cualquier ámbito de la inversión, la seguridad jurídica es fundamental.

Pero yo insisto que aún así Marbella ha resistido y a día de hoy sigue siendo, incluso más que antes, un destino muy demandado y muy valorado por el inversor extranjero y por ciudadanos extranjeros que quieren instalarse aquí como primera residencia.

DM: Adentrándonos en el presente, ¿cuál es la situación actual del urbanismo en Marbella? Centrándonos en el presente, ¿cuál es la situación actual del urbanismo en Marbella?

JPV: La situación actual es esperanzadora. Se está tramitando un nuevo plan. Nosotros en el despacho siempre decimos que, a pesar de que la anulación del plan del 2010 fue una mala noticia a corto plazo, sí que fue una buena noticia a largo plazo, en el sentido de que nos permite configurar y diseñar un modelo de ciudad mirando al futuro, que es de lo que se trata. Se está tramitando un nuevo plan conforme además a una nueva ley del suelo de Andalucía, a la lista, que es el acrónimo.

Es una ley que se aprobó en noviembre del 2021 y entró en vigor en diciembre y que desglosa; segrega el plan general en dos planes. El PEGOM, que es el Plan General de Ordenación Municipal, que es el que nos va a definir el modelo de ciudad que queremos, las estructuras fundamentales. Distingue la delimitación entre suelo rústico y suelo urbano y está aprobado inicialmente y ha obtenido los informes sectoriales.

Se ha redactado una segunda revisión y actualmente está en el segundo periodo de información pública que finaliza el 23 de agosto. Este plan, aunque le corresponde más al Ayuntamiento decirlo que a mí, según el delegado de Urbanismo, Eduardo Díaz, se prevé que sea aprobado definitivamente y por lo tanto que entre en vigor ya, a principio de 2025

DM: Voy a dejar para el final la pregunta que todo el mundo estará esperando ¿cuándo crees tú entonces que podríamos tener un plan aprobado y vigente funcionando para compradores e incluso para nosotros?

JPV: ¡Esa la pregunta es la pregunta del millón! POU que es el segundo de los instrumentos que está en tramitación del planeamiento general es el que nos va a establecer la ordenación ya detallada, es lo que se ha aprobado, es un avance, se ha superado en la fase de la consulta pública y está ahora en un trámite ambiental. De nuevo me remito a lo que nos dice el Ayuntamiento de Marbella y la previsión es que en 2026 podamos tener ya este plan también aprobado, publicado, en vigor y por lo tanto en cosa de año y medio podemos contar con él. Es un plan muy esperado y que además nos hace mucha ilusión.

DM: ¡Llevamos años esperándolo, la verdad es que sí¡. El nuevo plan de urbanismo prevé una mejora sustancial respecto al plan actual orientándose hacia un desarrollo urbano más equilibrado, sostenible y participativo. Pretende solucionar los problemas de planificación anteriores y encauzar el crecimiento futuro de Marbella, de forma ordenada y eficiente. ¿Qué cambios significativos se esperan con este nuevo plan? ¿Qué puntos hay que destacar? ¿Qué es la lista y cómo se enmarca en el nuevo plan de urbanismo dentro de esta ley?

JPV: Bueno, pues la lista, como hemos comentado anteriormente, es la nueva ley del suelo de Andalucía. Y por lo tanto, como el plan se está tramitando conforme a las determinaciones de la lista, se va a ver influenciado por esta.

Marbella, hay que decir aquí, que es pionera en la redacción de su plan general conforme a la lista. De hecho, fue el primer municipio que empezó a tramitar su plan conforme a la nueva ley.

Ya hemos comentado que la lista introduce muchas novedades, pero nos vamos a ir a las que más pueden afectar al planeamiento de Marbella. La lista desglosa el plan general en dos instrumentos, eso ya lo hemos comentado, el PGOM y el POU, ordenación general y ordenación detallada.

Luego también simplifica la clasificación del suelo, teníamos suelo urbano, urbanizable, rústico, subclasificaciones dentro de cada una consolidado, no consolidado….. bueno pues ahora la lista lo simplifica y lo que tenemos es suelo urbano y suelo rústico. Luego dentro del suelo rústico hay otros tipos de especial protección de preservado, el común… Y ese es uno de los objetivos del legislador, simplificar el urbanismo.

Otro de los objetivos relacionados con ese desglose del Plan General en dos instrumentos es evitar que si se produce una anulación por los tribunales del plan, digamos que evitar consecuencias tan dramáticas porque son planes independientes, de manera que si se anulará por ejemplo el POU o el PGOM seguiría en vigor. Es una forma también de proteger el planeamiento.

Otro punto y un poco voy a lo más importante, que nos marca la lista y que recoge ya el Plan General de Marbella, que está en tramitación, es la flexibilización del urbanismo. Es decir, que no sea tan rígido, tan hierático. Se flexibilizan los usos en el suelo rústico y se favorecen proyectos, la implantación de proyectos de interés general. Y todo eso pues lo recoge el plan que se está tramitando conforme a esta ley.

DM: ¿Qué desafíos se están observando en el proceso de aprobación o cuáles se prevén en la ejecución del nuevo PGU?

JPV: Yo creo que se están corrigiendo todos aquellos errores del pasado y se están cumpliendo de forma muy plausible las determinaciones de la lista.

Una de e ellas es que el plan tenga mucho consenso que tenga mucha participación ciudadana y eso está cumpliendo el ayuntamiento a rajatabla desde el principio.

Otros desafíos adaptarse a la normativa y a las exigencias medioambientales. Eso también es muy relevante. Y luego, algo que aquí en Marbella es muy particular, integrar las viviendas irregulares, esas 18.000 viviendas, en el nuevo modelo de ciudad.

DM: Antes, Javier, hablabas de la resiliencia de Marbella. Es decir, de cómo a pesar de todos los contratiempos que hemos tenido aquí, los vaivenes, no solo hemos sobrevivido, sino que además hemos sobrevivido bastante bien. ¿Cómo crees que impactará este nuevo plan en el futuro de Marbella? A nivel de sostenibilidad, impacto económico, social, ¿cómo va a impactar la aprobación del plan?

JPV: Pues yo ahí me iría a la memoria, porque yo soy muy optimista y doy por supuesto de que el plan se va a aprobar en los plazos que nos han dicho, lleva buen ritmo y que además no va a tener ninguna fisura por lo tanto este es el plan que se va a ejecutar.

Si nos vamos a la memoria del PGOM, que nos dice el diseño de ciudad y que está más avanzado, pues en esa memoria informativa en el apartado 2.5, se define perfectamente cuál es el modelo de ciudad que se busca. Y por lo tanto se cumplen las exigencias del supremo y de lo que tiene que ser el objeto del planeamiento , y ahí se habla de ciudad verde o ciudad jardín es decir marbella a pesar de los pesares tiene en cuanto a zonas verdes públicas, unos estándares de los más altos de España, si lo comparamos con otras ciudades.

Luego es una ciudad polinuclear, polinuclear en el sentido que ya no haya solo dos núcleos, San Pedro y Marbella, sino que se reconocen otros núcleos dentro de esa ciudad jardín que tiene las zonas verdes públicas y además todas las privadas. Se reconoce además que las viviendas unifamiliares con esos jardines, esas arboledas, los campos de golf, todo eso contribuye a la ciudad verde, a la ciudad jardín.

Hablando de la ciudad plurinuclear, se reconoce la ciudad jardín al oeste (Guadalmina, Nueva Andalucia) al este (Elviria, Rosario, Rio Real) como núcleo de poblacion, todo ello es muy importante porque está vinculado a la ciudad a los 15 minutos, a la sostenibilidad.

Luego también se habla de la tecnología, del deporte, de la salud, y la sostenibilidad es omnipresente, es un concepto.

Entonces, yo lo que espero es que ese plan, en esos términos se ejecute y que encauce el desarrollo urbanístico como debe ser.

DM: Te preguntaba fuera de cámara, si el plan preveía naturalmente el crecimiento demográfico de la ciudad y si realmente vamos a ver mejoras en cuanto al tráfico, porque hoy en día es imposible transitar aquí.

JPV: Pues sí, hace referencia expresa, es muy acertada la pregunta porque uno de los aspectos que asume el modelo de ciudad de Marbella en la memoria del PGOM es la ciudad del turismo. Se habla expresamente del turismo residencial.

Vosotros conocéis también y que al fin y al cabo es la base económica de Marbella y de la Costa del Sol. Entonces, la memoria te dice que para poder asimilar toda esa demanda que se está recibiendo es fundamental mejorar la infraestructura. La infraestructura viaria entre ellas y luego fomentar la movilidad sostenible la peatonalización, los carriles bici … La movilidad es crucial.

DM: Desde tu perspectiva, ¿cuáles son las principales consideraciones legales que se deberían tener en cuenta en el desarrollo urbanístico de una ciudad como Marbella?

JPV: lo que lo que hemos comentado para evitar fisuras que puedan dar lugar a impugnaciones fundadas tener muy en cuenta esa compatibilidad entre la ordenación urbanística y el medio ambiente y poner mucha atención, particularmente en Marbella, en fundamentar la integración de las viviendas irregulares, no a través de cargas, deberes, compensaciones, porque estamos hablando que estas viviendas, la mayoría de ellas están habitadas desde hace décadas.

DM: Y fueron compradas en actos de buena fe, además.

JPV: Efectivamente, y con una licencia de obras que la amparaba. Entonces, es importante, porque ya nos lo ha dicho el Supremo, por donde hay que encauzarlo, darle lugar a estas viviendas, pero fundamentándolo en el modelo de ciudad, conseguir esa integración.

También en la seguridad jurídica, en la buena fe, es fundamental, Mariano, y vosotros lo sabéis, que yo lo veo así, que una vez que se apruebe el nuevo plan, la mayor parte de los inversores, de los compradores de vivienda, no le den tanta importancia a las contingencias de la due diligence porque tienen que ser la excepción, no la regla.

Y que su elemento principal de decisión sea que la vivienda está bien ubicada, que tiene buenas vistas, que tiene buenas calidades y que no tenga tanto protagonismo como ahora esa due diligence del abogado o la due diligence técnica del arquitecto. Eso es fundamental y yo veo hacia el futuro.

DM: Eso sería el escenario ideal, Javier. ¿Qué lecciones se pueden aprender del pasado para evitar contratiempos a futuro? Es decir, ¿qué puntos podríamos remarcar y decir, bueno, mira, identificamos cosas que hemos hecho mal para que no vuelvan a suceder?

JPV: En primer lugar, que el planeamiento establezca un diseño de ciudad realista, mirando al futuro, moderno, sostenible, y creo que lo está haciendo.

Que el desarrollo urbanístico venga determinado por ese diseño de ciudad y no a la inversa, ha sido el error fundamental.

Y luego algo de lo que han tomado buena nota los asesores jurídicos, técnicos del Ayuntamiento… que están dirigiendo la redacción del nuevo plan, y que son los que mejor conocen la problemática, es de que se cumplan esos requisitos o exigencias que nos están marcando las sentencias del Tribunal Supremo. Hay que dar cumplimiento a las exigencias medioambientales, la evaluación ambiental estratégica, y hay que dar cumplimiento a los informes sectoriales para no dejar, digamos, ninguna fisura por la que se pueda colar una impugnación.

DM: Bien. Voy a terminar, Javier. Te voy a hacer una pregunta más un poco a nivel personal. ¿Cómo ves el futuro del urbanismo de Marbella de aquí a 10, 20 años? Pregunta que te hago a ti en función experto en urbanismo y conociendo el plan. ¿Cómo ves el futuro de la ciudad de aquí a, ciudad de aquí a un medio o medio largo plazo, 10, 20 años. ¿Estamos protegidos? ¿Estamos cubiertos?

JPV: La normalización del urbanismo de Marbella se ha intentado en varias ocasiones y se ha visto frustrada.

Entonces yo creo que ahora tenemos todos los ingredientes para que la normalización del urbanismo se consiga. Y que el urbanismo, en lugar de restar, en Marbella, en lugar de crecer de forma sostenible a pesar del urbanismo, pues el urbanismo sume a toda esta pujanza del sector privado de profesionales con tan buen hacer, de funcionarios con tanta experiencia.

En definitiva hay un grupo humano de profesionales en marbella muy bueno que tiene unas condiciones excepcionales: centros educativos, sanitarios... Entonces, yo creo que lo tiene todo para normalizar el urbanismo, que es el objetivo que estamos buscando y conseguir una ciudad que, digamos, refleje todos los valores de la sociedad actual: la sostenibilidad, las nuevas tecnologías, la movilidad, la eficiencia energética. Y todos esos valores se recogen en la aprobación inicial.

DM: Podemos respirar tranquilos. Una vez que esté aprobado el plan, si es el 2026 o el 2027, en principio deberíamos estar tranquilos y seguros ….

JPV: Yo soy muy optimista. Yo soy muy optimista. Porque creo que las cosas se están haciendo aprendiendo, como aludías en un par de tus preguntas. Aprendiendo de los errores del pasado.

DM: Agradezco muchísimo tu tiempo. Ha sido para nosotros un placer tenerte aquí, un privilegio tener a un miembro de uno de los bufetes de mayor relevancia en Marbella, no solo a nivel urbanístico, sino también en cualquier área del derecho inmobiliario, así que te agradezco tu tiempo, muchísimas gracias.

Pia Arrieta, 05 Nov 2024 - Noticias