Marbella y su urbanismo: del PGOU al POU

La historia urbanística de Marbella ha sido accidentada, con numerosas infracciones y problemas posteriores derivados del periodo del 1991 al 2002 en el que Jesús Gil y Gil fue alcalde. Más de veinte años después, la ciudad sigue padeciendo el legado de las numerosas viviendas ilegales heredadas de aquella época, con una directiva urbanística en proyecto desde hace una década. En esta actualización hablamos con expertos en urbanismo, el abogado Javier Pérez de Vargas y el arquitecto Alberto Díaz Hermidas, sobre las complejas cuestiones a las que se enfrentan legisladores y urbanistas, así como sobre la nueva visión planteada recientemente por la alcaldesa Ángeles Muñoz y su equipo.

Entender el urbanismo de Marbella: del PGOU de 1986 al PGOU de 1998 de Gil.

Cuando Jesús Gil y Gil fue elegido alcalde de Marbella en 1991, heredó el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de 1986. No contento con las restricciones a la construcción en zonas designadas como verdes y aquellas cuya calificación no permitía el desarrollo residencial, ordenó al departamento de urbanismo que comenzara la redacción de un nuevo PGOU más permisivo. «Se empezó a trabajar en él en 1992 y, una vez terminado en 1998, pasó a conocerse como PGOU 98. Este Plan, sin embargo, nunca fue aprobado por la Junta de Andalucía, pero Gil y su administración en el Ayuntamiento de Marbella lo consideraron vigente y actuaron en consecuencia», afirma Javier Pérez de Vargas Ruedas, socio del bufete Pérez de Vargas Abogados.

"Este es el punto clave en el que la administración Gil se desvió de la práctica urbanística prestablecida y concedió más de 1.000 licencias de obras que eran, de hecho, ilegales. El hecho de que el Ayuntamiento estuviera trabajando en base al PGOU 98 no ratificado cuando oficialmente el PGOU 86 seguía en vigor es la fuente de la mayoría de los problemas que heredaron las administraciones posteriores, incluyendo la realidad de que unas 18.000 viviendas construidas o iniciadas durante el periodo entre 1992 y 2002 (incluso después) siguen siendo legalmente ambiguas." Técnicamente son ilegales y en teoría podrían derribarse, pero en primer lugar hay que ser pragmático cuando se trata de un volumen tan grande de viviendas, y en segundo lugar la nueva legislación ha limitado desde entonces el periodo de tiempo durante el cual se pueden demoler los edificios no legales a cinco años desde el momento en que se declaran ilegales.

«Al final, quizá sólo se derriben los esqueletos de los edificios inacabados», dice el arquitecto y especialista en urbanismo Alberto Díaz Hermidas. «Es m­uy probable que haya multas. Sin embargo, serán difíciles de recaudar, ya que para ello se necesitaría una gran infraestructura y, además, serían muy impopulares, por lo que probablemente estas sanciones seguirán siendo sobre todo simbólicas». La situación ya se ha normalizado en gran medida, ya que los bancos conceden hipotecas para todas las propiedades excepto las más obviamente problemáticas, y con la llegada de las nuevas directrices urbanísticas la situación se normalizará también dentro de un marco legal.»

El PGOU de Marbella de 2010: La búsqueda de un nuevo PGOU

«El legado Gil que provocó esta situación continuaría durante otros cuatro años a través de otros alcaldes del mismo partido, llegando a su fin cuando el Ayuntamiento fue disuelto por orden gubernamental en mayo de 2006 y sustituido por una 'Comisión Gestora' especial hasta que se celebraron elecciones en mayo del año siguiente», dice Pérez de Vargas. «Atrapada en medio de la caída post-Gil, uno de los actos clave de esta administración temporal fue encargar una revisión actualizada del PGOU 86, cuyo resultado fue el PGOU 2010.» Aunque pretendía normalizar la situación y devolver una apariencia de orden al entorno urbanístico de Marbella, el documento fue muy criticado por mostrar un enfoque excesivamente pragmático del problema, en virtud del cual se animaba a los promotores ‘infractores’ a ofrecer compensaciones económicas (a menudo en forma de donación de terrenos u obras públicas a la ciudad) a cambio de la legalización de lo que habían vuelto a ser proyectos ilegales en la era post-Gil.

El PGOU de 2010 parecía ofrecer una cómoda salida a los problemas de Marbella, pero el 27 de octubre de 2015, el Tribunal Supremo de España ordenó su nulidad de pleno derecho, con lo que Marbella tuvo que volver de nuevo a las normas y condicionantes del PGOU 86 hasta que se pudiera elaborar un nuevo documento y, lo que es más importante, aprobarlo. De esto hace ya nueve años, y el desarrollo urbanístico y las inversiones en Marbella siguen dependiendo de una normativa urbanística que tiene casi 40 años. «Durante años, se nos ha prometido un nuevo PGOU que no sólo abordará el problema heredado de viviendas y urbanizaciones legalmente ambiguas, sino que también creará una visión y un proyecto acertados para el futuro desarrollo y crecimiento de la ciudad», afirma Díaz Hermidas.

Un nuevo entorno urbanístico

El Ayuntamiento de Ángeles Muñoz no sólo afirma tener una visión clara de la Marbella moderna del futuro, sino que su planificación urbanística también funcionará ahora dentro de un nuevo entorno técnico, como establece la nueva Ley 7/2021 de suelo de Andalucía. Su nombre completo - Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía - abreviado como LISTA, establece un nuevo entorno y enfoque para la planificación urbana dentro de la comunidad autónoma. Este cambio pretende dotar a los departamentos de planeamiento de herramientas para adaptarse a nuevas realidades y objetivos, como el desarrollo de infraestructuras modernas (digitales), la sostenibilidad y las formas de abordar la congestión del tráfico, el uso del agua y la energía, así como la creación de nuevas viviendas y espacios públicos (verdes).

Para ello, el antiguo PGOU será sustituido por un nuevo POU (Plan de Ordenación Urbano) y un PGOM (Plan General de Ordenación Municipal).

La principal diferencia entre el POU y el PGOM radica en su ámbito de aplicación y especificidad dentro de la planificación territorial y urbanística:

• El Plan de Ordenación Urbana (POU), tiene por objeto la ordenación urbanística detallada de la ciudad existente y da respuesta a las necesidades de mejora, regeneración y rehabilitación de la misma. Es un documento de planificación que se centra específicamente en el desarrollo y organización del suelo urbano.
• El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) contiene la ordenación urbanística general, siendo el instrumento que configura y define el modelo de ciudad a medio y largo plazo. Es un documento más amplio que abarca todo el territorio de un municipio, incluyendo tanto las áreas urbanas como rurales.

El Ayuntamiento de Marbella presentó su PGOM en enero de 2024, pero si bien se trata de un importante trámite para la posterior ejecución del planeamiento y desarrollo urbanístico, es un tanto teórico y se queda corto respecto a la aplicabilidad práctica y técnica del POU, del que aún estamos a la espera.

Se dice que el POU estará listo en un plazo de dos años, pero el hecho de que el Ayuntamiento dependa ahora menos de la Junta de Andalucía para su aprobación final tiene una importancia real, sobre todos con relación a evitar nuevos atrasos. «El nuevo proceso también permite una mayor implicación ciudadana a través de un foro de participación online, y sustituye el Suelo Urbanizable por simplemente zonas definidas como Urbanas (edificables) y Rústicas (no edificables). Por tanto, el nuevo documento debería simplificar y, de hecho, codificar el proceso de aprobación de licencias de construcción y, como tal, ser mucho menos susceptible de abusos», afirma Alberto.

La visión de Marbella en el siglo XXI

En consonancia con la tendencia internacional predominante, la visión de Marbella en un futuro próximo y medio se centra claramente en la sostenibilidad, la mejora de la infraestructura digital con vistas a crear una «ciudad inteligente», la ampliación de las zonas verdes y los espacios públicos, la actualización de las infraestructuras y la mejora de la movilidad. Se espera que los actuales atascos de tráfico disminuyan con un mayor desarrollo de las vías peatonales y ciclistas, más transporte público, planes de alquiler/uso de coches a corto plazo y la ampliación de los servicios en las zonas residenciales, gracias a lo cual los residentes y visitantes no tendrán que desplazarse tan lejos ni utilizar la autovía principal para acceder a los servicios cotidianos.

«Otro requisito que se ha reconocido es la provisión de viviendas (de alquiler) más asequibles», dice Alberto Díaz Hermidas, «en el contexto de conservar y enriquecer la calidad de vida y la marca de cinco estrellas que hace que Marbella sea conocida internacionalmente.» asiente Javier Pérez de Vargas, resumiendo que la aspiración es crear una Marbella renovada que sea inclusiva, eficiente, ordenada, verde, conectada y rica en su diversidad.

«Una vez aprobado y en vigor, el nuevo POU dotará al Ayuntamiento de las herramientas necesarias para desarrollar un plan general acorde con las necesidades de hoy y del futuro próximo. Se aclarará la situación de las propiedades semi-legales, y las que entren dentro de la categoría de ilegales recibirán multas, y quizá sólo se derriben algunas estructuras de edificios inacabados y se sustituyan por nuevos proyectos». Los días de Marbella de estar en un «limbo jurídico» en lo que respecta a su urbanismo, están llegando a su fin, y afortunadamente las infracciones del pasado ya no serán posibles dentro del nuevo marco. Esto, en sí mismo, es algo por lo que merece la pena esperar».

En efecto, después de una sucesión de PGOUs que vieron el desarrollo urbano de Marbella sujeto al plan de 1986, las interpretaciones laxas del PGOU 1998, el pragmatismo del PGOU 2010 y, finalmente, el retorno a una directiva de planificación urbana de décadas de antigüedad (PGOU 1986), Marbella ha surgido con un anteproyecto (PGOM) que traza la visión de su futuro, y es de esperar que pronto un POU proporcionará el marco técnico en el que esto se llevará a cabo. Se dice que es un proceso de planificación urbana más seguro e inclusivo, y que también debería simplificar y acelerar significativamente el proceso de solicitud de licencias de obra en un entorno urbano que ya se habrá ocupado de la, hasta ahora, ambigua situación de miles de viviendas construidas en las décadas de 1990 y 2000.

Los puntos clave de la nueva visión para Marbella incluyen:

• Normalizar esta situación y dar a miles de propietarios la legalidad que necesitan.
• La modernización de las infraestructuras tanto físicas como digitales, la mejora de la movilidad (en parte mediante la creación de servicios descentralizados complementarios al centro principal), y la ampliación de las zonas verdes y los espacios públicos dentro de un enfoque cada vez más sostenible del desarrollo urbano.
• El nuevo PGOM marca la pauta de lo que está por venir y el POU será el vehículo a través del cual se hará realidad, allanando el camino para un nuevo e importante capítulo en la historia de la ciudad.

Colaboradores:

Javier Pérez de Vargas, socio de Pérez de Vargas Abogados - Especialistas en Derecho Urbanístico.

Alberto Díaz Hermidas - Arquitecto y Especialista en Urbanismo.

Pia Arrieta, 21 Ago 2024 - Informes - Noticias