Otro año récord mientras el mercado inmobiliario se enfría

A pesar de los temores de recesión a nivel global y las previsiones de que el precio de la vivienda probablemente caerá en el segundo trimestre de 2023, el sector inmobiliario ‘prime’ de Marbella está disfrutando de otro año récord.

A mediados del tercer trimestre de 2022, DM Properties Knight Frank igualó el volumen transacciones de 2021 constatando un aumento del 30% en el valor de las ventas. El sentimiento general entre los agentes inmobiliarios de la zona de Marbella es que, aunque el volumen de ventas se ha ralentizado desde junio de este año, las operaciones son de mayor importe y se ha vendido una cantidad inusual de casas con precios que superan los 10 millones de euros.

Precios y demanda

Pia Arrieta Morales, socia directora de DM Properties, confirma que según sus conversaciones con los propietarios de la zona de Marbella, ha habido "una creciente sensación de querer vender más pronto que tarde". Sin embargo, dice que esto no se debe a sus presiones financieras, sino "principalmente por querer obtener liquidez o como parte de una estrategia de inversión para vender a un precio más alto antes de que llegue esa inminente recesión". Creemos que estos son los primeros signos de una transición gradual de un mercado de vendedores a uno de compradores; sin embargo, Pia cuestiona "¿podemos decir realmente esto para Marbella, donde en las zonas prime la demanda sigue superando a la oferta y en un mercado donde los vendedores no tienen realmente necesidad de vender?" Mientras tanto, las cifras oficiales de Registradores muestran que durante el tercer trimestre de 2022, el ritmo de aumento de los precios de la propiedad en España se redujo a +0,1%, por debajo del 2,4% visto entre el primer y el segundo trimestre de este año.

Reequilibrio

Los precios continúan al alza en la mayoría de las zonas más cotizadas del llamado "Triángulo de Oro" (Marbella, Benahavís y Estepona), pero no al mismo ritmo. Estos datos reflejan las tendencias a nivel global. "En Marbella, la mayoría de nuestros compradores y vendedores son de segundas o terceras residencias, por lo que nadie tiene verdadera necesidad de comprar o vender, salvo en casos puntuales. La mayoría de las decisiones de compra se basan en la estrategia financiera y en la diversificación de las carteras -la propiedad como "refugio seguro"-, así como en la satisfacción de poseer una propiedad en el extranjero. Creemos que se trata de una situación similar para los vendedores, con la motivación adicional, a veces, del escaso uso que hacen de sus viviendas" comenta Pia.

Knight Frank espera una notable desaceleración en lo que queda de 2022 y 2023, siendo los mercados convencionales los más afectados debido a su mayor exposición a los tipos hipotecarios.

Pero Marbella no es un mercado convencional. Aunque el aumento de los tipos de interés hipotecarios naturalmente tiene su efecto en la compra de viviendas, en el segmento superior del mercado inmobiliario en nuestra zona los compradores suelen disponer de liquidez para pagar al contado y la financiación hipotecaria es a menudo por estrategia financiera en búsqueda de condiciones favorables en lugar de una necesidad. "Aunque la mayoría de nuestros clientes no necesitan financiación para comprar", Pia Arrieta añade que "cuando se contrata una hipoteca se debe principalmente a un movimiento calculado dentro de su patrimonio global". Los estudios realizados por Knight Frank sugieren que los mercados mundiales de la vivienda están entrando en un nuevo ciclo a medida que los tipos de interés en algunas economías avanzadas alcanzan niveles no vistos desde hace 14 años. Sin embargo, el sector de lujo de Marbella es mayoritariamente un mercado extranjero de segunda residencia, de hecho en DM Properties - Knight Frank más del 90% de nuestros compradores no son de nacionalidad española. Aunque, país por país, las crisis por el aumento de los tipos de interés y el coste de vida afectarán al momento en que los compradores decidan efectuar la transacción, esta diversidad distribuye el riesgo y, por tanto, los patrones de venta suelen ser menos volátiles que los que dependen de un único mercado de compradores nacionales. En muchos sentidos, Marbella es más resistente a las consecuencias del Covid que muchas ciudades a nivel mundial. Los compradores están priorizando cada vez más la calidad de vida para ellos y sus familias sobre otros factores que estaban más presentes antes de la pandemia.

Perspectiva

Hay 3 razones clave por las que pensamos que Marbella no se verá afectada por caídas de precio destacables en 2023:

• 1) Demanda: La demanda en las zonas prime de Marbella sigue siendo fuerte.
• 2) Oferta: La falta de producto continúa siendo una realidad.
• 3) Mercado hipotecario: Los bancos endurecen sus criterios en la concesión de préstamos y la proporción de hogares con hipotecas a tipo fijo es significativamente mayor que en 2008.

Incentivos para los compradores extranjeros

La llegada del trabajo a distancia y los nómadas digitales también ha aumentado la demanda de viviendas en Marbella y la Costa del Sol en general. La nueva Ley de Startups, que se espera que entre en vigor en enero de 2023, incluye una amplia gama de beneficios fiscales y legales para los nómadas digitales emprendedores y los trabajadores a distancia que se instalen en España. Estas personas tendrán la opción de residir y trabajar en España durante 5 años y podrán acogerse a un régimen fiscal especial, pagando el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. En septiembre se suprimió el Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía, en un paso más para facilitar los negocios en esta Comunidad Autónoma. Anteriormente, el Impuesto sobre el Patrimonio gravaba el valor neto de los activos españoles para los no residentes, y los activos mundiales para los residentes, por encima de 700.000 euros, según una escala progresiva hasta el 3,5%. Este año también se ha establecido la aplicación permanente de las reducciones de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales al 7% y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al 1,2%.

Nacional

En el tercer trimestre de 2022 se efectuaron 167.892 compraventas de viviendas en España, un 2,4% más que en el trimestre anterior y la cifra más alta desde el tercer trimestre de 2007. Los datos oficiales del tercer trimestre de 2022 constatan que los compradores internacionales representaron casi el 16% de todas las compras de viviendas españolas. Se trata del sexto trimestre consecutivo con aumentos, según los datos del Registro de la Propiedad. En cuanto a las nacionalidades, los tres primeros puestos en cuanto a porcentaje de compradores extranjeros y volumen de compraventas de inmuebles en España se mantuvieron en línea con los trimestres anteriores: británicos (9,30%, 2.446 ventas), alemanes (8,04%, 2.113) y franceses (6,21%, 1.633). Sin embargo, los compradores suecos, que en los últimos tiempos ocupaban el 5º lugar, fueron superados por los polacos.

Local

Los datos oficiales provisionales sugieren que en el primer semestre de 2022 el número de compraventas de vivienda en el llamado Triángulo de Oro (Marbella, Benahavís y Estepona), fue el más elevado desde 2017.

Tráfico en la web

En 2022 el tráfico web se ha normalizado, aproximadamente un 25% menos que el volumen récord de visitas que vimos en 2021, que fue un 29% mayor que en 2020 y un +36% frente a 2019. El descenso en el tráfico de la web se ha producido de forma homogénea en los visitantes ubicados en España, Reino Unido, Francia, Bélgica y Países Bajos, y de forma más sustancial en Suecia (-39%). Cabe destacar que las visitas procedentes de Suecia el pasado año 2021 aumentaron más de un 50% respecto a los dos años anteriores.
Creemos que esta caída del tráfico procedente de Suecia no sólo se debe a un reajuste de la demanda frente al récord de 2021, sino también al empeoramiento de la economía del país escandinavo. El interés de dos países se ha resistido a la tendencia en 2022: Ucrania y Estados Unidos. Es justo suponer que las razones del aumento de visitantes de Ucrania están relacionadas con el conflicto. Por su parte, el aumento procedente de EE.UU. se debe probablemente a los fuertes tipos de cambio entre el dólar y el euro registrados este año, los más altos de los últimos 20 años.

Pia Arrieta, 07 Dic 2022 - Informes - Noticias