Nueva regulación del alquiler de viviendas turísticas en Andalucía

A partir del día 11 de Mayo de 2016 entra en vigor el Decreto que regula el arrendamiento de viviendas por periodo inferior a dos meses.

El arrendamiento de viviendas de corta temporada con fines vacacionales se configura como una nueva categoría jurídica de carácter administrativo: el alojamiento en vivienda turística. La regulación del sector es competencia de las Comunidades Autónomas. Se analiza su régimen jurídico, establecido por el Decreto 28/2016, así como su tributación en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido. El decreto establece los requisitos que deben cumplir los propietarios de viviendas turísticas, la obtención de una licencia, las penas y multas en caso de infracciones e incumplimiento de las normas.

El arrendamiento de viviendas no sólo tiene como fin cubrir las necesidades de vivienda permanente de los ocupantes, sino que también puede cubrir necesidades temporales como el uso de viviendas con fines turísticos y vacacionales.

En Andalucía, se ha publicado recientemente en el Boletín Oficial el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que entrará en vigor el 11 de Mayo y que va a regular el arrendamiento de las viviendas que se realicen por un periodo inferior a dos meses por año y su uso se realice con motivos vacacionales, actividad muy frecuente en nuestra ciudad. Se considera a las viviendas turísticas como un tipo de alojamiento turístico, junto a los hoteles, los apartamentos turísticos y las viviendas rurales. Por esta razón, se justifica su ordenación con el objetivo de proteger los derechos de los usuarios y evitar la competencia desleal y los perjuicios que se pueda ocasionar a los demás operadores turísticos.

La nota característica de una vivienda para que se considere turística en Andalucía es que se comercialice o promocione a través de canales turísticos, como las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y las páginas web en las que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento. En estos casos, quien explote la vivienda con fines turísticos, que podrá ser el propietario u otra persona con la que se haya establecido una relación fehaciente (por ejemplo, el usufructuario de la vivienda), deberá realizar una declaración responsable ante la Consejería competente, que deberá incluir la identificación de la vivienda, los datos del propietario y domicilio a efectos de notificaciones y los de la persona que explote la vivienda y el título de su relación con el propietario, en caso de que sea un operador. Tras la comunicación, la vivienda será inscrita de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía. Se presume que el propietario de la vivienda es el responsable de su explotación.

El servicio de alojamiento en vivienda turística se puede prestar mediante la cesión de viviendas completas o por habitaciones, dependiendo la capacidad de lo dispuesto por la licencia de primera ocupación. En todo caso, el límite máximo se fija en quince plazas para el caso de viviendas completas, y de seis plazas para uso por habitaciones; en ambos casos se fija un máximo de cuatro plazas por habitación.

La vivienda turística para poder ser ofertada deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) Tener licencia de primera ocupación.
b) Ventilación directa de las habitaciones y sistema de oscurecimiento de las ventanas, salvo que en el inmueble no se puedan realizar obras por estar catalogado y protegido.
c) Tener los muebles y enseres suficientes para su uso inmediato por el número de personas fijado.
d) Sistema de refrigeración en los meses de mayo a septiembre, y de calefacción de octubre a abril, suministrado por elementos fijos. Se exime del requisito si es inmueble catalogado y protegido.
e) Botequín de primeros auxilios.
f) Disponer de información turística de la zona, así como de Hojas de Quejas y Reclamaciones y cartel anunciador de las mismas en lugar visible.
g) Se deberá realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
h) La vivienda deberá estar dotada de menaje y dos juegos de ropa de cama y lencería, suficientes para el número de plazas que se ofertan.
i) Facilitar un número de teléfono para incidencias.
j) Proporcionar instrucciones de funcionamiento de dispositivos y electrodomésticos.
k) Informar de las normas de uso de las instalaciones, mascotas y restricciones a fumadores.

La relación entre operador y ocupante se formalizará en un documento por duplicado que, al menos, deberá contener el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia, así como un número de teléfono para el caso de incidencias. El operador deberá conservar el documento al menos un año y tiene valor probatorio a efectos administrativos.

La duración, así como los momentos de inicio y fin de la ocupación será el que determinen las partes. Subsidiariamente comenzará a las 16:00 horas del día de entrada y terminará a las 12:00 horas del día de salida, debiendo el responsable encontrarse disponible, o concertar previamente la entrega de las llaves. También se deja al arbitrio de las partes las condiciones de precios, reservas, anticipos y cancelación, aunque el Decreto 28/2016 establece un régimen supletorio.

Respecto a los derechos y obligaciones de las partes, son los que la Ley establece con carácter general en materia de turismo. Se hace especial hincapié en el respeto de las normas de convivencia, cuyo incumplimiento puede dar lugar a requerir por parte del prestador del servicio el abandono de la vivienda en veinticuatro horas. También se limita el “derecho de admisión”, ya que no se podrá restringir el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.

Sobre el régimen de infracciones y sanciones, es de aplicación el recogido por la regulación sectorial I, aunque el Decreto 28/2016 incide especialmente sobre la actividad clandestina. Se considera actividad clandestina la publicidad por cualquier medio de difusión o la efectiva prestación de servicios turísticos, sin haber cumplido el deber de presentación de la declaración responsable. Esta infracción es considerada grave y puede ser sancionada con multa de 2.001 a 18.000 euros y accesoria de suspensión del ejercicio de la actividad o clausura del establecimiento por un periodo inferior a seis meses.

Se establece un régimen transitorio, de tal forma que las viviendas turísticas disponen de un año desde la entrada en vigor del Decreto 28/2016 para adaptarse a los requisitos de prestación del servicio exigidos por el artículo 6.

Por último, señalar que, si el servicio se ofrece según los requisitos recogidos en el Decreto 28/2016, la actividad de alojamiento en vivienda turística en Andalucía se considerará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. Sin embargo, si tendrá que tributar por IVA si se incorporan servicios complementarios del sector hotelero como recepción y atención permanente y continuada al cliente, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.

Autor:
Rafael Jorge Cantero Castillo. LL.M.
Abogado (Col. 7933/ICAMALAGA).
[email protected]
@RCanteroLegal

Pia Arrieta, 09 May 2016 - Noticias - Propiedades