Steuert der Immobilienmarkt in Marbella auf eine Blase zu?

Immobilienmärkte bewegen sich, wie die meisten Dinge im Leben, in Zyklen – auf und ab, gefolgt von demselben. Nach vier Jahren eines ziemlich intensiven Wachstums, bei dem die hohe Nachfrage zu raschen Preissteigerungen führte, fragen sich einige, ob der Markt nicht auf dem Weg zu einer Blase sein könnte. Mit anderen Worten, ob wir kurz vor dem Ende des jüngsten Wachstumszyklus stehen.

„Tatsache ist, dass es nicht so aussieht. Trotz der seit einiger Zeit anhaltenden hohen Nachfrage und der steigenden Preise gibt es weder ein spürbares Gefühl einer Immobilienblase an der Costa del Sol noch deuten die tatsächlichen Indikatoren darauf hin. Die Nachfrage ist nach wie vor stark, aber das Wachstum verlangsamt sich allmählich etwas von den eindeutig unhaltbar hohen Werten im Jahr 2022, und das Gleiche gilt für die Preise, die zwar immer noch steigen, aber mit einer etwas geringeren Rate. Wenn wir die aktuelle Situation mit der Zeit vor der Finanzkrise von 2008 vergleichen, wird deutlich, dass wir noch weit von diesem Szenario entfernt sind“, sagt Mariano Beristain Geschäftsführer DM Properties/Knight Frank in Marbella.

Dies liegt daran, dass in den Jahren vor der Finanzkrise die eigentliche Nachfrage nach Wohnraum an der Costa del Sol zu einem sehr großen Teil durch Menschen ersetzt wurde, die ausschließlich aus Investitionsgründen kauften. Mit anderen Worten: Der Markt war von Spekulationen geprägt, und dies in Kombination mit einem zu liberalen Kreditumfeld führte schließlich zu den starken Auswirkungen des Finanzcrashs von 2008 auf den lokalen Immobilien- und Bausektor, an dem auch die Banken beteiligt waren. Heute sind die Banken vorsichtiger und rekapitalisiert, die spanische Wirtschaft wächst gut, und damit einhergehend ist die Arbeitslosigkeit niedrig, die Löhne übersteigen gerade die Inflation und es gibt daher mehr und bessere Arbeitsplätze, was den Konsum und das Sparen ankurbelt – und möglicherweise den Antrieb, auf der Immobilienleiter nach oben zu kommen.

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Das oben Gesagte bezieht sich hauptsächlich auf die nationale Situation und auch auf andere weitgehend inländische Märkte wie Málaga, wo die Kosten für innerstädtische Immobilien immer mehr (vor allem jüngere) Käufer in die neueren Außenbezirke sowie in angrenzende Gebiete wie Torremolinos und Benalmádena treiben, deren Vermögen dann ebenfalls steigen wird. In Marbella und Umgebung kommt der Großteil der Nachfrage jedoch von ausländischen (hauptsächlich europäischen) Käufern, von denen viele zahlungskräftige Käufer von Zweit- und Erstwohnsitzen sowie Investoren sind. Die Nachfrage nach Spanien ist nach wie vor stark – in Form von rekordverdächtigen Touristenzahlen und -ausgaben (die bis zu 20 % oder mehr zur spanischen Wirtschaft beitragen) und Hauskäufen sowie ausländischen Direktinvestitionen in alle Arten von Projekten, insbesondere in die Immobilienentwicklung.

Viele Investoren kaufen, um zu vermieten, aber während es eine Regierungsinitiative gibt, die Zahl der Immobilien mit einer Touristenlizenz, die Ferienvermietungen ermöglicht, zu reduzieren – unterstützt von vielen Eigentümergemeinschaften, die dafür stimmen, dasselbe zu tun – begünstigt die jüngste Gesetzgebung, die Immobilienbesitzern viel mehr Macht gibt, illegale Hausbesetzer zu vertreiben, den Markt für Langzeitvermietungen. Die meisten kaufen jedoch nach wie vor Immobilien in Marbella und Umgebung als Feriendomizil oder zunehmend auch als dauerhaften oder nahezu dauerhaften Wohnsitz. Diese anhaltend starke Nachfrage nach Immobilien an der Costa del Sol sorgt weiterhin für einen lebhaften Markt, und obwohl ein leicht verlangsamtes Wachstum auch zu einem geringeren Druck auf die Immobilienwerte führen dürfte, wird dennoch erwartet, dass diese in diesem Jahr zwischen 5 % und 15 % steigen werden, was zum Teil auf das relativ knappe Angebot und die steigenden Baukosten aufgrund der Grundstückspreise und des Arbeitskräftemangels zurückzuführen ist.

Letzteres betrifft insbesondere Neubauten, bei denen ein Preisanstieg von 15 bis 20 % erwartet wird, während die Preise für bestehende Immobilien, die zum Wiederverkauf angeboten werden, je nach Immobilie und Standort um 5 bis 15 % sinken werden. Die Preise werden auch durch allmählich sinkende Zinssätze nach oben getrieben, aber während diese Bedingungen wahrscheinlich noch bis 2025 vorherrschen werden, erwarten viele, dass das zunehmende Angebot an neuen Häusern ab dem nächsten Jahr beginnen wird, den Angebotsmangel im Vergleich zur Nachfrage zu mildern. Dann könnten wir beginnen, eine ernsthaftere Verlangsamung des Anstiegs der Immobilienwerte an der Costa del Sol und in Málaga zu sehen.

Zusammengefasst

Zusammengefasst bedeutet all das oben Genannte, dass wir:

• 2025 ein weiteres sehr aktives Jahr für Immobilientransaktionen an der Costa del Sol erwarten können, wobei auch der Rest Spaniens und der Inlandsmarkt nach einem leichten Abschwung im vergangenen Jahr wieder anziehen werden.
• Die Preise aufgrund des begrenzten Angebots im Vergleich zur hohen Nachfrage weiter steigen werden – zunehmend auch vom Inlandsmarkt, vor allem aber vom internationalen Markt für vermögende Privatpersonen in Marbella und Umgebung.
• Der Neubau wird bis 2026 beginnen, um den Mangel an Immobilien zu beheben, aber nicht bevor wir im Jahr 2025 Preissteigerungen von 5-15 % bei Wiederverkäufen und 15-20 % bei Neubauten sehen
• Neue und erwartete Gesetze erschweren die Kurzzeitvermietung, begünstigen aber Hausbesitzer und Investoren bei der Langzeitvermietung.
• Die Zahl der Immobilientransaktionen an der Costa del Sol könnte sich 2025 und 2026 etwas verlangsamen, aber weiterhin lebhaft bleiben.

„Der Eindruck vor Ort, dass wir uns nicht einer Immobilienblase nähern und dass 2025 weiterhin ein starkes Jahr für Immobilien in der Provinz Málaga sein wird, wird durch die Hauptindikatoren gestützt, sodass es so aussieht, als wären wir noch nicht aus dem Wachstumszyklus heraus – dank der anhaltend starken Nachfrage, die vorerst im Gleichgewicht mit den Preissteigerungen bleibt“, schließt Mariano Beristain Geschäftsführer bei DM Properties. „Ein wachsendes Angebot an Immobilien sollte den Druck auf die Immobilienwerte allmählich verringern, und 2026 sollte eine Verlangsamung des Preisanstiegs zu verzeichnen sein, was im Hinblick auf ein anhaltendes Marktgleichgewicht eine gute Sache ist.“

Zahlen

• PREISE: +13,6 % Anstieg in der Provinz Málaga im Jahr 2024 – 5–15 % werden für 2025 für bestehende Wiederverkäufe erwartet und 15+ % für Neubauten (Quelle: TINSA).
• ANGEBOT: 2024 wurden in der Provinz Málaga mehr als 8.900 neue Immobilien genehmigt, was einem Anstieg von 27,5 % gegenüber 2023 entspricht (Quelle: Official College of Architects of Malaga).
• Das spanische Wirtschaftswachstum für 2025 wird auf 2,8 % geschätzt – 1 Prozentpunkt höher als ursprünglich angenommen – und ist damit eine der am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften in der EU (Quelle: BBVA Research auf der Grundlage offizieller Daten von INE).
• INFLATION: wird voraussichtlich 2025 auf etwa 2 % sinken (Quelle: Wirtschafts- und Finanzabteilung der Europäischen Union).
• HYPOTHEKEN: Darlehen steigen jetzt oft von 70 % auf 80 %, bei Zinssätzen von nur 2 % (Quelle: Forcadell).

Beatriz Martinez, 14 Apr 2025 - Aktuelles