Interview mit Javier Pérez de Vargas: Die Entwicklung und Zukunft der Stadtplanung in Marbella

In diesem Interview sprechen wir mit Javier Perez de Vargas, einem Anwalt und Mitglied einer der renommiertesten Anwaltskanzleien an der Costa del Sol, über die Situation der Stadtplanung in Marbella. Wir sprechen nicht nur über die Vergangenheit und Gegenwart der Stadtentwicklung in der Stadt, sondern auch über ihre Zukunftsaussichten. Während des Gesprächs führt uns Javier durch die wichtigsten Momente der Stadtplanung, vom umstrittenen Plan von 1986 bis zu den jüngsten Vorschlägen für einen neuen Generalplan, der an die aktuellen Anforderungen der Stadtplanung angepasst ist. Wir untersuchen vergangene Fehler und die Herausforderungen, denen sich die Stadt gegenübersieht, um ein geordnetes, nachhaltiges Wachstum zu gewährleisten, das den Erwartungen einer modernen und widerstandsfähigen Stadt wie Marbella entspricht.

Mariano Beristain (DM): Heute ist ein besonderer Tag für unsere Firma, da wir ein Interview mit Javier Pérez de Vargas führen, Partner und Mitglied einer der wichtigsten und renommiertesten Anwaltskanzleien in Marbella. Die Kanzlei Pérez Vargas mit Sitz in Estepona und Marbella ist ein Pionier in der umfassenden Rechtsberatung im Immobilienbereich und verfügt über mehr als 50 Jahre Erfahrung in diesem Sektor. Sie ist hauptsächlich auf Stadtplanung, Zivil-, Prozess-, Handels- und Bankrecht im Immobilienbereich spezialisiert.

Javier Perez de Vargas (JPV): Vielen Dank, Mariano, zunächst einmal für die Einladung. Es ist mir eine Freude, hier bei Diana Morales Properties zu sein.

DM: Heute werden wir über die städtebauliche Situation in Marbella sprechen, nicht nur über die Vergangenheit und Gegenwart, sondern auch über die Zukunft. Könnten Sie uns zu Beginn einen kurzen Überblick über die Entwicklung der Stadtplanung in Marbella von den Anfängen bis heute geben?

JPV: Ich glaube, wir müssen mit dem Plan von 1986 beginnen, der derzeit in Kraft ist. Das ist schon ziemlich überraschend, denn es ist klar, dass der Plan von 1986 angesichts all der Veränderungen in der Gesellschaft auf wirtschaftlicher, kultureller und kommunaler Ebene nicht mehr angemessen ist. Marbella hat sich zu einem großen Teil außerhalb des Rahmens dieses veralteten Plans entwickelt.

Der Plan von 1998 ist ein weiterer kritischer Punkt in der Geschichte der Stadtplanung in Marbella, da er den Grundstein für einige der Probleme legte, mit denen wir heute konfrontiert sind. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Plan teilweise genehmigt, aber später ausgesetzt wurde, was dazu führte, dass tausend Lizenzen gemäß diesem Plan erteilt wurden, obwohl er nie offiziell von der Junta de Andalucía genehmigt wurde. Dies wiederum führte zu 18.000 illegalen Wohnungen, die im Laufe der Jahre zu zahlreichen Problemen geführt haben. Dann kommen wir zum Plan von 2010, der nach der Auflösung der örtlichen Körperschaft im Jahr 2006 ausgearbeitet wurde. Es wurde ein neuer Plan in Auftrag gegeben, um die Situation zu bewältigen, aber auch dieser stieß auf Hindernisse. Am 27. Oktober 2015 hob der Oberste Gerichtshof diesen Plan mit zwei Urteilen auf.

DM: Javier, warum werden so viele Stadtentwicklungspläne in Marbella annulliert? Was sind die Ursachen für diese Maßnahmen?

JPV: Es ist wichtig zu verstehen, warum der Plan von 2010 annulliert wurde, damit wir nicht dieselben Fehler wiederholen. Wie das Sprichwort sagt: „Wer seine Geschichte nicht kennt, ist dazu verdammt, sie zu wiederholen.“ Kurz gesagt konzentrierte sich der Plan von 2010 zu sehr auf irreguläre Wohnbauten und versuchte, Probleme der Vergangenheit anzugehen, anstatt ein Zukunftsmodell für die Stadt zu entwerfen. Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass die den Bauträgern auferlegten Verpflichtungen nicht ausreichend begründet waren, da sie nicht mehr die rechtmäßigen Eigentümer waren. Das Gericht kritisierte auch, dass der Plan viele seiner Bestimmungen auf den Ausgleich vergangener Unregelmäßigkeiten stützte, anstatt eine Vision für die Stadt der Zukunft zu entwickeln.

DM: Welche Fehler wurden aus rechtlicher Sicht bei der Ausarbeitung des Plans gemacht? Sie haben erwähnt, dass man sich zu sehr auf die Vergangenheit statt auf die Zukunft konzentriert hat. Gibt es noch andere rechtliche Aspekte, die es hervorzuheben gilt?

JPV: Mehrere Gemeinden hatten mit ähnlichen Problemen zu kämpfen, wobei in den letzten Jahren über 100 allgemeine Pläne annulliert wurden. Es ist unerlässlich, sich an die Umweltvorschriften zu halten, da diese heute von entscheidender Bedeutung sind. Stadtpläne müssen mit übergeordneten Vorschriften übereinstimmen, was dazu beiträgt, künftige Annullierungen zu verhindern. Darüber hinaus sind detaillierte sektorale Berichte erforderlich.

DM: Welche Auswirkungen hatten diese Annullierungen auf die wirtschaftliche und soziale Entwicklung der Stadt?

JPV: Marbella hat sich als widerstandsfähig erwiesen, trotz des politischen und städtebaulichen Chaos und der negativen Schlagzeilen, die im Ausland für soziale Unruhe sorgten. Wir haben bei ausländischen Kunden, die sich von auf Stadtplanung spezialisierten Anwaltskanzleien beraten ließen, Zurückhaltung festgestellt. Das beschädigte Markenimage und die Rechtsunsicherheit waren nachteilig, aber trotz alledem bleibt Marbella ein sehr gefragtes Ziel für ausländische Investoren und Einwohner.

DM: Kommen wir zur Gegenwart. Wie ist die aktuelle Situation der Stadtplanung in Marbella?

JPV: Die aktuelle Situation ist vielversprechend. Ein neuer Plan wird derzeit entwickelt. In unserem Büro sagen wir oft, dass die Annullierung des Plans von 2010 zwar kurzfristig bedauerlich war, sich aber langfristig als gute Nachricht herausgestellt hat, da sie es uns ermöglicht, ein Stadtmodell zu entwerfen, das in die Zukunft blickt. Der neue Plan wird in Übereinstimmung mit dem neuen andalusischen Bodengesetz, bekannt als „la lista“, entwickelt. Dieses Gesetz, das im November 2021 verabschiedet wurde und im Dezember in Kraft trat, unterteilt den allgemeinen Plan in zwei Dokumente: den Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PEGOM) und den POU (Plan für die Stadtplanungsverordnung). Der PEGOM skizziert die grundlegenden Strukturen und unterscheidet zwischen ländlichem und städtischem Land. Die zweite Überarbeitung des Plans befindet sich derzeit in der öffentlichen Konsultationsphase, die am 23. August abgeschlossen sein soll. Der Stadtrat erwartet laut dem Beauftragten für Stadtplanung, Eduardo Díaz, die endgültige Genehmigung des Plans bis Anfang 2025.

DM: Lassen Sie mich die Millionenfrage zum Schluss stellen. Wann, glauben Sie, könnten wir einen vollständig genehmigten und einsatzfähigen Plan haben?

JPV: TDas ist in der Tat die Millionenfrage! Der POU ist das zweite der Planungsdokumente, das die detaillierten Planungsrichtlinien festlegt. Es hat die Phase der öffentlichen Konsultation erfolgreich durchlaufen und wird derzeit einer Umweltprüfung unterzogen. Nach den Informationen des Stadtrats wird erwartet, dass der Plan bis 2026 vollständig genehmigt, veröffentlicht und in Kraft tritt. Es ist ein mit Spannung erwarteter Plan, der für viel Aufregung sorgt.

DM: Darauf haben wir in der Tat jahrelang gewartet! Der neue Plan zielt auf eine ausgewogenere, nachhaltigere und partizipativere Stadtentwicklung ab. Welche bedeutenden Veränderungen können wir mit diesem neuen Plan erwarten?

JPV: Wie bereits erwähnt, führt die „Lista“ viele neue Merkmale ein, wobei eines der wichtigsten die Aufteilung des allgemeinen Plans in zwei Dokumente ist. Das Gesetz vereinfacht auch die Klassifizierung von Land in städtische und ländliche Gebiete, wobei es innerhalb der ländlichen Gebiete verschiedene Kategorien gibt, wie z. B. besonders geschützte Gebiete. Eines der Hauptziele besteht darin, die Stadtplanung flexibler zu gestalten, Starrheit zu vermeiden und Projekte von allgemeinem Interesse zu ermöglichen. Ein weiteres wichtiges Ziel besteht darin, dramatische Folgen zu vermeiden, falls ein Gericht einen Teil des Plans für ungültig erklärt, da jedes Dokument unabhängig ist. Dies bietet einen besseren Schutz für die gesamte Planungsstruktur.

DM: Welche Herausforderungen sind während des Genehmigungsverfahrens oder bei der Umsetzung des neuen Generalplans zu erwarten?

JPV: Ich glaube, dass die Fehler der Vergangenheit effektiv angegangen werden. Eine zentrale Herausforderung besteht darin, eine umfassende Bürgerbeteiligung sicherzustellen und einen Konsens zu erzielen. Eine weitere besteht darin, sich an die Umweltvorschriften anzupassen, was von entscheidender Bedeutung ist. Und schließlich besteht eine große Herausforderung hier in Marbella darin, die 18.000 illegalen Wohnungen in das neue Modell der Stadt zu integrieren.

DM: Sie haben vorhin Marbellas Widerstandsfähigkeit erwähnt. Wie wird sich dieser neue Plan Ihrer Meinung nach auf die Zukunft der Stadt in Bezug auf Nachhaltigkeit, wirtschaftliches und soziales Wachstum auswirken?

JPV: Nun, ich würde auf den Bericht zurückgreifen, denn ich bin sehr optimistisch und gehe davon aus, dass der Plan innerhalb des uns genannten Zeitrahmens genehmigt wird, dass er ein gutes Tempo hat und dass es keine Risse geben wird, sodass dieser Plan umgesetzt wird. Wenn wir uns den PGOM-Bericht ansehen, der uns über die Gestaltung der Stadt informiert und der weiter fortgeschritten ist, dann ist in Abschnitt 2.5 des informativen Berichts das angestrebte Stadtmodell perfekt definiert. Und damit sind die Anforderungen des Obersten Gerichtshofs und das, was Gegenstand der Planung sein sollte, erfüllt, und dort ist von einer grünen Stadt oder Gartenstadt die Rede, das heißt, Marbella hat trotz aller Probleme einen der höchsten Standards an öffentlichen Grünflächen in Spanien, wenn wir es mit anderen Städten vergleichen. Es handelt sich um eine mehrkernige Stadt, mehrkernig in dem Sinne, dass es nicht mehr nur zwei Kerne gibt, San Pedro und Marbella, sondern dass innerhalb dieser Gartenstadt, die über öffentliche Grünflächen und auch über alle privaten Grünflächen verfügt, weitere Kerne anerkannt werden. Es wird auch anerkannt, dass die Einfamilienhäuser mit ihren Gärten, Baumgruppen und Golfplätzen alle zur grünen Stadt, zur Gartenstadt, beitragen. Wenn wir von der plurinuklearen Stadt sprechen, erkennen wir die Gartenstadt im Westen (Guadalmina, Nueva Andalucía) und im Osten (Elviria, Rosario, Rio Real) als Bevölkerungskern an. All dies ist sehr wichtig, weil es mit der 15-Minuten-Stadt und der Nachhaltigkeit verbunden ist.

DM: Abseits der Kamera fragte ich, ob der Plan das demografische Wachstum der Stadt berücksichtigt und Verkehrsprobleme angeht, die derzeit eine große Herausforderung darstellen.

JPV: Ja, der Bericht geht ausdrücklich darauf ein. Ein wichtiger Aspekt ist die Verbesserung der Straßeninfrastruktur und die Förderung nachhaltiger Mobilität, wie z. B. Fußgängerzonen und Fahrradwege. Die Konzentration auf die Verbesserung der Mobilität ist von entscheidender Bedeutung, insbesondere in einer Stadt, deren wirtschaftliche Basis stark vom Wohntourismus abhängt.

DM: Welche rechtlichen Aspekte sind bei der Stadtentwicklung einer Stadt wie Marbella besonders zu beachten?

JPV: Um künftige rechtliche Herausforderungen zu vermeiden, ist es von entscheidender Bedeutung, die Vereinbarkeit von Stadtplanung und Umweltanforderungen sicherzustellen. Insbesondere in Marbella muss sorgfältig geprüft werden, wie irreguläre Wohnungen integriert werden können, ohne übermäßige Belastungen oder Entschädigungsanforderungen aufzuerlegen. Viele dieser Häuser sind seit Jahrzehnten bewohnt und wurden mit rechtmäßigen Baugenehmigungen gebaut. Rechtssicherheit und Treu und Glauben sind unerlässlich, insbesondere für Investoren und Hausbesitzer. Im Idealfall sollte die Due Diligence nach Inkrafttreten des neuen Plans eher die Ausnahme als die Regel sein.

DM: Das wäre das ideale Szenario, Javier. Welche Lehren können aus der Vergangenheit gezogen werden, um in Zukunft Rückschläge zu vermeiden?

JPV: Zunächst sollte der Plan ein realistisches, zukunftsorientiertes Stadtdesign festlegen. Der grundlegende Fehler bestand darin, dass die Stadtentwicklung das Stadtdesign diktierte und nicht umgekehrt. Es ist auch wichtig, Umweltanforderungen, strategische Umweltprüfungen und sektorale Berichte einzuhalten, um Gesetzeslücken zu vermeiden.

DM: Zum Abschluss habe ich noch eine letzte Frage, die eher persönlicher Natur ist: Wie sehen Sie die Zukunft der Stadtplanung in Marbella in den nächsten 10 bis 20 Jahren?

JPV: Versuche, die Stadtplanung in Marbella zu normalisieren, sind in der Vergangenheit gescheitert, aber ich glaube, dass wir jetzt alle richtigen Elemente an Ort und Stelle haben. Die Stadtplanung sollte zum nachhaltigen Wachstum Marbellas beitragen, unterstützt von erfahrenen Fachleuten und außergewöhnlichen Ressourcen wie Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen. Ich bin zuversichtlich, dass Marbella auf dem richtigen Weg ist, um das Stadtmodell zu erreichen, das wir anstreben.

DM: Das ist ermutigend zu hören. Vielen Dank, Javier, für Ihre Einblicke. Es war uns eine Freude, Sie hier bei Diana Morales Properties zu haben, und wir schätzen die Gelegenheit, ein so wichtiges Thema mit einem Mitglied einer der renommiertesten Anwaltskanzleien Marbellas zu besprechen. Vielen Dank für Ihre Zeit.

Pia Arrieta, 05 Nov 2024 - Aktuelles